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過去の記事

:2018年

ブリスベンの不動産市場動向あれこれ

昨年から言われているブリスベンのアパートメント市場供給過剰の懸念ですが、なかなか、どうして市場は予想以上健闘しているとANZ銀行のシニアエコノミストの方のコメントが、先日、新聞にありました。 

昨今のアパートメントの建設ブームでここ数年、銀行はブリスベンのアパートメント市場に非常に警戒しておりましたが、順調な人口増加に助けられ、実際のユニット価格はここ数年で約5%程度落ち込んだ程度とのことです。統計局の最新の数字(今年3月までの過去12か月)によればQLD州は1.7%の人口増加を記録し、他州を上回りこの傾向は2019年、2020年も続くとみられております。同エコノミストによれば、借入利子の動向に加え、『人口増加』は向こう2-3年、不動産市場の動きの重要なポイントとなると言っております。

シドニー、メルボルンに比べてブリスベンは住居の価格が『アフォーダブル(お手頃)』感があるため、他州からの移住者には魅力的です。国際通貨基金(IMF)の昨今の発表ではオーストラリアは世界主要国対象の財政健全度調査で世界で4位、投資先としても安全であり、安定した国です。中でもブリスベンは適度な都会感とゆとり感が同時に存在する大変住み易い街です。

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Photo by Michael on Unsplash

繰り返し使えるエコラップ

エコラップ(Beewax wrap/ミツロウラップ)って、みなさん知っていますか。
ミツバチのワックスとコットン布で作ったラップで、サランラップの代わりに使います。こちらではビーワックスラップと呼ばれています。以前オーガニックマーケットで販売されているのを見て気になっていたのですが、先日友人が作った物をくれたのでラッキー♪
お皿やボールをカバーするだけではなく、パンや半分に切ったアボカド、玉ねぎ、チーズなども包めます。ただ、残念な事に生肉や熱いもの、酸性のものにはワックスが溶けてしまうので使えません。しかし、天然素材で出来ていて汚れても洗って繰り返し使えるのでプラスチック(サランラップ)のゴミを減らす事が出来るので環境を考慮した優れものです。洗ってたたんでしまえば場所も取らないし、ぎゅっと握れば小さくなります。手の温度でワックスが柔らかくなり形状にピッタリ沿ってくれます。可愛い布で作れば子供のお弁当(サンドウィッチやおにぎり)も持って行くのが楽しくなるはずです!!

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オーストラリアはビーワックスが比較的安くすぐ手に入るので今度は自分で手作りに挑戦してみます。
ビーワックスもいろいろなサイトで販売されているようです。使い方などを参考にされて下さい。
**参考サイト**
Eco Wrap Byron Bay (日本語と英語サイト):https://www.ecowrapbyronbay.com/
Bee Wrappy(英語サイト):https://www.beewrappy.com.au/

ローン返済の崖?

オーストラリアでも不動産投資をする際には銀行の融資等を利用し、レバレッジを効かせる。借入金利は4〜5%程。融資期間は大凡30年間。特徴的なのは最初の5年間は元金の返済は据え置き(従って利息のみの支払い)、6年目から元利支払いという商品が市場に結構出回っていること。借りる側も貸せる側も5年後には一旦清算という目論見があるように思う。これは「不動産投資は最低5年間持つべし」という言い伝えにも合致してしているように思う。
「ローン返済の崖」、それは何か?
簡単にいうと、最初の5年間は購入した不動産の家賃で金利のみを支払う、つまりツーペイでやり繰りし、5年後にキャピタルゲインで儲けるという目論見で購入したが、6年目を前に期待していた程、不動産の値段があがらず売却を見送った瞬間に元金の支払いが待ったをかけずに追ってきって崖に追い詰められる、という状況です。例えば、最初の5年間はの支払いが100であったとすると6年目から150〜160となる。5割から6割増しで毎月の支払いが重くのしかかってくる。この状況を凌げればよいが、耐えられない人は崖から落ちてしまう。。。
現在、不動産の価格は調整期にはいっているエリアもある。。。売ろうにも売れない。
仕方がない損切りか?それにしてもダメージが大きすぎる、だからといって毎月の返済額は支払えない。。どうする?。。5年前に借り入れをおこした人の中には悪夢をみている人が多くいるかもです。

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子供向けPetSense Program

先日、息子の通うチャイルドケアに「AWLQ(Animal Welfare League QLD」 (「動物愛護協会」と訳すのでしょうか)のスタッフがワンちゃんと一緒に来たそうです。 オーストラリア では、子供が飼い犬に噛まれて、大けがをするという事故が 毎年増えているようで、それを防ぐための子供向けお勉強会のようです。

オーストラリアでは、ワンちゃんを家族の一員として飼っている家庭が多いです。 公園、散歩道、カフェ、スーパーの前、ビーチエリア、そして遊びに行ったお友達の家など、 本当によく見かけます。
ワンちゃん、可愛いですよね。子供は何も考えずに近づいて、撫でに行きます。 かわいいあまり、急に抱きついたりします。子供はワンちゃんが嫌がる行為も知りませんし、機嫌が悪いかどうかもわかりませんね。(人の機嫌もわかりませんね;笑)

大怪我をした子供は、もちろんかわいそうですし、時に取り返しがつかない場合もあるでしょう。 ワンちゃんも同じです、大好きな家族と離れ離れになるかもしれません。 うちは大丈夫。もちろん!でも、今一度、家族みんなで再確認してみましょう。

AWLQのHP内「PetSense Program」にてPDF資料がダウンロードできます。こちらからどうぞ。

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弊社が入居しているビルが売りにでました。

弊社ワイドエステートが入居している、サーファーズパラダイスの中心に位置する22階建てのオフィスビル「50 CAVILL」が売りにでました。当ビルは、ゴールドコーストを代表する企業がテナントとして入居しています。

例を上げれば、テレビ局の「チャンネル9」、ホテル、コンドミニアムのマネージメント会社「MANTRAグループ」、世界的な会計事務所「PWC」、会計士、弁護士事務所などなど。リーマンショックまでは、金融関係の企業が入居していて、駐車場には、バブリーなスポーツカーが駐車していましたが、リーマンショックで、大量に、退去した後は、ビルも空室が目立っていました、それが、数年前にオーナーが変わり、エレベーターに最新のシステムを導入、エレベーターホールを含めた内装のリノベーション等に約8億円投資した結果、今では、入居率が97%になりました。今のオーナーは、投資をして、入居率が97%になったことで、売りに出して、利益を確保する目論見のようです。当地では、オフィスビルに限らず、一般住宅でも、改装などを施し、バリューアップし、物件を売却して、利益を得るという投資戦略です。日本では、一般的ではないかもしれませんが、当地では一般的です。

約40億円で購入し、8億円でアップグレードしたビルは、いくらで売れるでしょうか?注目です。

当ビルの購入にご興味ある方は、2018年11月13日までに、ワイドエステートまでご連絡ください。
*物件詳細ページはrealcommercal.com.auからご覧いただけます(英語)*

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クーメラ駅前大型ショッピングセンター、いよいよオープン!!

クーメラ駅前に建設中「Westfield Coomera 」がいよいよ2018年10月11日(木)午前9時、グランドオープニング!! ゴールドコースト北地区に住んでいる私も本当にずっと楽しみにしていました。また便利になりまーす。
オープニングセレモニーも盛大にやるようで、当日、翌日の夜は花火も上がるようです。その後もイベントが目白押し。待ち遠しいです。
ここで、いろいろご紹介するより、詳細はWestfield Coomeraのホームページ(英語)をチェック!!動画での宣伝もつけときますね。
【Westfield CoomeraのHP】https://www.westfield.com.au/coomera

海外不動産の相続時の課税価格

最近、日本の相続税について勉強する機会があり、日本はオーストラリアと違う、とつくづく感じます。
まず、オーストラリアには、相続税、贈与税がありません。このように言いますと、オーストラリアは相続税が無いのなら、オーストラリアで保有している不動産は、課税対象にならないのではないですか?という質問を受けますが、残念ながら、日本に居住している被相続人の場合は、課税対象になります。

次に、不思議に思うのが、日本の場合、不動産を相続する場合、いろいろな特例があり、例えば小規模宅地等の特例という制度があり、被相続人が自宅として住んでいた土地の評価は、何と8割引きになり、例えば、1億円の土地の場合、相続時の評価額は2000万円になるということです。また、賃貸物件でも、5割引きになります。

このような制度があるために、例えば、1億円を現金で相続すると100%課税対象になるところを不動産で相続すれば、大幅に評価額が下がります、という謳い文句で、相続税対策として、開発業者は、マンション購入を勧めているようです。確かに相続時の評価が下がり、相続税の節税につながりますが、人口減少が著しい日本で不動産自体の価値が下がったら、どうなるかな?と疑問に思います。

さて、日本の税理士の方から、興味深いお話を聞きましたので、紹介します。
海外で賃貸物件を所有している方も多いと思いますが、これらの物件でも、小規模宅地等の特例は適用されるようです。以下、一例です。

日本・海外の不動産を1億円(土地:5000万円(200㎡以内)、建物5000万円)でご購入されて、貸付事業のように供された場合の日本の相続税の減額については、次のとおりです。

【日本の不動産】
相続税評価額:土地(路線価方式で評価を洗替)一般的に時価の80%相当額:4000万円
建物(固定資産税評価で評価) 構造等によって全く異なりますが、仮に2500万円
⇒相続税評価額6500万円
小規模宅地等の特例適用額:△2000万円(=4000万円×50%)
日本で課税される相続税課税価格 4500万円

【海外の不動産】
相続税評価額:土地・建物とも相続開始時の時価で評価1億円(相場に変動がない場合)
小規模宅地等の特例適用額:△2500万円(=5000万円×50%)
日本で課税される相続税課税価格 7500万円

上記の情報には、様々の条件が付きますので、詳しくは、日本の税理士にお問い合わせください。

ブリスベン完成済みアパートメント、掘り出し物件情報!!

ここ10年ほど、ブリスベンは建築ブームで特に2010年くらいからつい最近まで、ブリスベンの新しいアパートメント市場は工事がスタートする前に売り切れるという状態が長く続いておりました。このブーム、昨年後半くらいからスローダウンはしているものの、例えば数年前に販売を開始したサウスブリスベンのとある開発物件は、まず開発主が持っている顧客に売り込みをかけ、350軒以上のアパートが3日で売り切れた、とニュースになりました。
このブーム中にオフザプランと言われる図面買いで完売!となっていたものが今年に入って建物が完成、決済となったいくつかの物件の中に、決済のできない買主が出てきているようです。ある意味、新築、完成物件を探していた外国人の買主にはこれはとても良いニュースです。決済が出来ずにマーケットに戻ってくる物件は「新築扱い」となります。よって、これをタイミングよく拾えると、完成物件で新築のロケーション抜群のアパート購入機会となるわけです。

ワイドエステートではブリスベンの完成済みアパートもご紹介しております。これらの掘り出し物は足も速く数に限りがあり、タイミングが重要となります。ご興味おありの方はいつでもワイドエステートにご連絡ください!

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[メルマガ] ブリース洋子公認会計士事務所 2018年9月号

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ワイドエステートでは皆さんの生活に役立つメルマガをご紹介しています。
発行元は実績のある会計士事務所、弁護士事務所...等々
是非ご覧ください。
また、弊社ブログ内にてメルマガの紹介をご希望の場合は、
ワイドエステートまでお問い合わせ下さい。

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◇◇メルマガ編集・発行◇◇
ブリース洋子公認会計士事務所
Yoko Briese Accounting & Business Services

皆様こんにちは。
9月に入り、すっかり暖かくなりましたが、風邪ひきさんが多いですね。季節の変わり目だからでしょうか? 風邪も困りますが、このころの困ったは、マグパイではありませんか?(カササギフエガラスという立派な本名があるようですが)私は、犬の散歩に行く度に、恐らく同じマグパイに攻撃されています。無事にこの季節をやり過ごしたいと思います。
では、今月のメルマガをお届けします。

法人税について新たな税法

先月、法人税に関する法案が可決され、2018年度から適用されることとなりました。
この新税法により、小規模事業である会社については、ある条件を満たせば、27.5%という低税率が適用されます。その条件は以下の2点となります。

2018年度の売上が$25M(2,500万ドル)未満
全体の課税所得の80%以上が受動的所得であってはならない

とくに労力を使わなくても、ある程度の時間とお金を投資すれば、継続的に入ってくる収入が受動的所得とご理解いただければよいかと思います。例として、配当(どのぐらいの%を会社が保有してかによる。会社が10%未満の所有であれば、その配当は受動的所得)とフランキングクレジット、利息(会社によっては、受動所得とならない例外もあるので、要確認)、使用料、賃貸収入、キャピタルゲインなどが挙げられます。

事業形態が会社であれば、27.5%の税率が適用されるのではなくて、会社がどんな活動をしているかにより、税率が変わってくることにご注意ください。例えば、定期預金から利息のみが収入である小規模の会社の税率は、これまで通り30%、しかし、労力を使って事業活動を行っている小規模会社については、27.5%の税率が適用されるということです。もしも、事業活動も行っているが、定期預金や配当があるという会社の場合には、全体の収入の80%以上が受動的所得である場合には、30%の税率になってしまうということになります。

生涯学生さん、ご注意です!!

確か、先日出席させていただいたビザのセミナーで、学校やコースを転々とし、いつまでも学生であり続ける人のことを、ビザエージェント業界では、Professional Studentと呼ぶというのを聞きました。そういった人たちについては、学生ビザ更新が難しくなったということです。

税金となると、ちょっとだけ意味合いは違うのかもしれませんが、いわゆる「生涯学生さん」と言っても差し支えない人たちがいます。勉強好きの人、または自分の進路を決めかねている人は、時として大学や学部を転々として、長期にわたって学生を続けられることがあります。自費でそれを続けるのならば問題ないのですが、政府からの融資を受けられている場合には問題です。本来、政府からの学生融資は、卒業後に大学で培った知識や技術を役立てて、給与を得ることができることが目的となります。それまでの「足長おじさん」的な役目を政府はしています。この「足長おじさん」は、しかし、学生さんが卒業して就職し、ある一定の所得を得るようになれば、返済をすることを約束させますし、学生さんはそのようにしなければいけません。

ところが、生涯学生さんはそういった「政府への返済」をすることができません。いつまでも就職しないでいるからです・・・

このため2019年7月1日より、政府は納税者一人につき、生涯受けることができる学生融資の上限額を設定しました。この上限額は、2019年7月1日から新しい融資を受ける場合にのみ適用されます。従って、今現在既に学生融資を受けている場合には、その額はこの上限額に加算されません。その上限とは、医学、歯科学、獣医学、科学(サイエンス)を大学で勉強する場合には、$150,000、その他の学部については、$104,440となっています。

また、今現在、年間の所得が$51,957以上であるならば返済は始まりますが、2019年7月1日より、その返済開始所得額は$45,000となります。普通に就職した学生さんならば、1年目は無理でも2年目からは、返済義務が発生する所得に設定されているようです。

遺産相続をした家へのキャピタルゲイン

これはもちろん、オーストラリアの中でのお話しですが・・・
親御さんが亡くなり、親御さんが住んでいた家を相続する場合、以下のいずれかの条件にあてはまれば、その家を売却する場合に、キャピタルゲイン税はかかりません。

1、親御さんが亡くなってから2年以内に売却の契約が成立し決済が行われる。
この場合には、この家に、相続した人が住んでいても、誰かに賃貸して収入を得ていても、売却利益に対しては免税となります。もしも、2年を過ぎてしまっても、3年目までは、とくに申請をしなくても免税になるということです(とはいえ、クリアしなければならない条件はあるようです)。

2、相続した人が、被相続人の配偶者であった(亡くなる日まで)場合、または遺書により、その家を相続することになっている人に限っては、その人が、引き続き、相続した人が居住の家として住み、賃貸収入などの収入をその家から得ない場合には、将来売却して利益が出ても免税となります。

家族の誰かが亡くなるというのは、大変な時期ですが、後で大きな納税をしなければならなくなるということがないように、普段から、弁護士さんや会計士さんにご相談しておくのが良いですね・・

政府への負債を支払ってきれいな身体で海外旅行

政府は今年の6月から、生活保護を政府から受け、返済義務があるにもかかわらずそれを怠っている場合には、海外への渡航を禁止しています。離婚などにより離れて生活している子供に支払うChild Supportの支払い義務を怠った場合にも同様です。この渡航禁止令により、これまで20名の人々が、空港で足止めをされたということです。

人道サービス省(変な訳ですが、Human Service Minister)のマイケル キーナン相によると、海外旅行に行く資金があるのであれば、払うべきものを支払ってほしいということです。

上記の内容について、ご質問やコメントがありましたら、以下までどうぞ!
info@ybabs.com.au

◇◇メルマガ編集・発行◇◇
ブリース洋子公認会計士事務所
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WEB: http://ybabs.com.au/

シドニーの不動産価格の下落?

シドニーの不動産価格の下落が顕著になってきています。アッパー・ノースショア地域においては戸建て中央値が年間で12.2%で下落、金額でいうと23万ドル価値が下がったという衝撃的なデータも出始めています。一方でインナー・シティーやイースト・エリアは比較的下落率が低く販売も安定しているようですが、全体的に市場が下がっていることは事実です。

オーストラリアの不動産市場は7年ー10年毎にサイクル(市場の周期)があると言われています。例えばサイクルを7年とした場合、1年目を100とし、毎年複利で5%価値があがると5年目あたりで、127になります(平たくいうと1億円の物件が1億2700万円になります)。 ちょうど5年目あたりから価格調整が入り(下落し)7年目に115にもどり(この場合複利で5%下落した)、そこからまた上昇に転じるというイメージです。

過去はそのトレンドで市場のサイクルを予測していたわけですが、今はどうもこのトレンドはしっくりこないな、というのが業界の感覚です。実際のところシドニーは合理性に欠けたような価格上昇が続いているからです(理由はいくつか考えられますがまたそれは次回のブログで)ただ、不動産価格が上がりっぱなしということは考え難く必ず何処かで調整局面を迎えるはずです。それが「今なのか、もっと先なのか?それとも直ぐに上昇に転じるのか。。?」データ等を眺めて考えると、なかなか面白い時期にきているなと思います。

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