オーストラリアの不動産賃貸市場は、いまだに逼迫しています。テレビでは社会問題として毎日のように取り上げられ、政治家も対応策に追われています。ゴールドコーストでも空室率は2％前後、場所によっては1％を切るエリアもあり、「100件の賃貸物件があっても空いているのは1〜2件」という状況です。貸し手（家主）にとっては有利な時期が続いているわけですね。

こうした市場では家賃が毎年のように上昇していきますが、では「不動産価格」はどうなるのでしょうか？一般的には価格も上がるのですが、「いくらぐらい上がったのか」を大凡で試算する方法があります。それが「収益還元法」という手法です。
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【簡単な試算例】
例えば、72万8,000ドルで購入した物件の家賃が週700ドルだったとします。年間家賃は 36,400ドル ですね。
このときの表面利回りは、36,400÷728,000=5％ となります。
ここで家賃が週800ドルに上がった場合、年間家賃は 41,600ドル です。表面利回りが変わらず5％だとすると、不動産価格は、41,600÷5％=83万2,000ドルとなり、週 700ドルの家賃時より 10万4,000ドルの上昇 が見込める計算になります。
さらに、市場全体の利回りが4％まで下がっていた場合はどうでしょうか？計算式は同じですが、
41,600÷4％=104万ドルとなり、評価額は一気に大きく跳ね上がります。
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【家賃と利回りは「シーソー関係」】
このように、不動産の価格は「家賃」だけでなく「利回り（表面利回り）」の動きに強く影響を受けます。

• 利回りが下がる → 価格は上がる
• 利回りが上がる → 価格は下がる

まるでシーソーのような関係ですね。
そして大事なのは、この利回りは市場や金利動向によって変動し、そのトレンドは不動産情報会社によって定期的に公表されているという点です。投資家は、家賃の上昇だけではなく「利回りの方向性」を常に意識する必要があります。
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【ゴールドコーストの事例】
以下の図（資料はSQM Research)は、ゴールドコーストの郵便番号4217における居住用不動産の表面利回りの推移を示しています。
一時は6％近くあった利回りが、直近では 3.6％ まで下がっています。これはつまり「価格が上がってきている」ということを示しているのです。
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【まとめ】
家賃が上がると不動産価格も上がる、というのは直感的に理解しやすいですが、実際には「利回り」というもう一つの重要な要素が関わっています。収益還元法を知っておくと、机上でも簡単に価格の動きをシミュレーションできるので、不動産投資を考える方にはとても役立つ考え方です。一度試してみてはいかがでしょうか。