基礎知識
オーストラリアのクィーンズランド州で不動産の購入を検討されている方の為に、一般的な情報、売買契約のプロセス等を簡単にまとめました。以下のテーマ以外でお知りになりたい情報がございましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
不動産業者の選択
成功の可否は不動産業者選びから。
オーストラリア国内における不動産物件の情報収集はインターネット、ローカル新聞、情報冊子等から入手が可能ですが、初めて不動産取引をされる方には日系の不動産会社（日本人が経営）、或は日本人営業が在籍しているオーストラリア人経営の不動産業者に連絡し情報の収集をすることをおすすめいたします。不動産取引の免許を所有せずに営業しているブローカー的な業者には要注意です。不動産取引には大きな金銭がからみますので、先ずは不動産業者の事務所を訪問し免許の有無の確認をしてください。また販売担当者との面談時には、物件の情報収集はさることながら、取引事例、実績、信託口座の運用有無、その他留意点等も確認する事をおすすめいたします。
| 不動産業者のライセンスの有無 | ブローカー的な業者には注意が必要。 |
|---|---|
| 営業所＆事務所の有無 | 営業所、或は事務所を構え営業しているか確認。 |
| 各団体の会員加入の有無 | 不動産協会や個人情報取り扱い、不動産調査会員は不動産業を営む上で最低加入されなければいけない団体です。 |
| 取引実績の確認 | 売買実績、集客方法、内覧実績、ネットワーク体制、その他業務に関わることの確認。 |
| サポート体制の確認 | 担当営業者以外のサポートスタッフ有無の確認。 |
| 信託口座の有無 （通称トラストアカウント） |
購入時の手付金等を自社の営業口座に入れる会社は要注意（違法です）。 |
| クィーンズランド州 不動産取引ライセンス |
クィーンズランド州 不動産協会正式会員 Real Estate Institute of Queensland |
オーストリラア全土 不動産調査会社会員 RP DATA |
個人信用調査データ取り扱い 正式会員 入居希望者の信用調査の実施 資格会員 |
|---|---|---|---|
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購入時の規制
購入時におけるオーストラリア政府の規制を正しく理解しておく。
外国人(日本人を含む）がオーストラリアで居住用不動産を購入する際にはオーストラリア政府外資審議会（通称FIRB)）の規制を受けます。外国人の場合、居住用不動産購入時には、基本的に「新築物件」しか購入することができません。しかしながら、保有する査証の種類、購入する地区によりその規制が緩和されます。オーストラリアで不動産を購入する際にFIRBの規制を理解しておくことは大事な事です。
| 購入できる物件 | １２ヶ月未満査証 （観光査証等） |
１２ヶ月以上査証 （一時住居査証等） |
永住権 |
|---|---|---|---|
| 計画中（図面売り）もしくは建設中の新築物件 | ○ | ○ | ○ |
| 不動産開発業者の開発物件で外資審議会（FIRB）より外国人に売却する許可を得ている既存物件 | ○ | ○ | ○ |
| 政府より総合観光リゾート法（ITR）の適用を受けているリゾート内の物件（中古物件含む） 例：ロイヤルパインリゾート／ホープアイランドリゾート／サンクチュアリーコーブ |
○ | ○ | ○ |
| 宅地（更地） | △購入から２４ヶ月以内に 建築開始を条件 |
○ | |
| 中古住宅物件 | × | △住居目的 | ○ |
- ※「新築物件」とは通常不動産開発業者が販売している物件を指します。新築物件でも開発業者から第三者（買い手）に所有権の移転登記がなされた物件は新築物件とは定義されません。
- ※ 一時居住査証（例：就労、学生、リタイヤメント等）を保有する方は中古住宅を購入できますが、主たる住居を目的とすること、それから、日本帰国時（査証満期時）には速やかに売却すること、等の条件が課せられます。
- ※ 宅地は24ヶ月以内に家屋を建てるという条件のもとに購入ができます。
物件視察時の留意点
オーストラリア不動産業界独特の商慣習、「レジスター制度」を理解しておく。
ご自身で不動産の視察をする際には「レジスター制度」にご注意下さい。販売センターや物件内覧時に担当販売員（例：英語の不動産業者）に物件の案内を受け、その後ご自身の名前を記入する行為を業界では「レジスター行為」といいます。この行為の後、他の不動産業者（例：日本語のできる不動産業者）に既に案内を受けた物件購入のお手伝をお願いしても、その業者はサポートができない場合があります。最初に案内した担当販売員がお客様を見込み客として既に登録したからです。仮に不動産の取引において日本語のできる不動産業者が必要な方は視察したい物件などを予めリストしておき、お問い合わせ時、或は面談時に視察の段取りをつけてもらうことをお勧めいたします。
物件購入の意思表示と契約申し込み
気に入った物件が見つかったら先ずは「仮りおさえ」を検討します。
物件の絞り込みが決定しましたら、購入の意思表示(通称オファー）を売り主側に伝え物件を仮おさえします。この時点では売買契約の締結に至っていませんので、後に購入意思を取り下げても法的な責任や拘束は何らありません。良い物件は足が速いので、先ずは「仮おさえ」をすることが賢明です。オファーには以下条件が記入されます。オファー内容が売り主により同意されると正式な売買契約書が発行されます。
- 購入物件の詳細（地番・部屋番号）
- 購入価格（交渉後の価格）
- 手付金の入金日及び、予定決済日
- 購入者名義
- 特約＆停止条件（融資、家屋調査等）
- 売り主に申込金の支払い（申し込み金は手付金の一部として充当されます）
- ※ 売買契約締結前であれば何時でも意思表示、仮おさえを無償で取り下げる事ができ、売り主に支払った申込金も全額払い戻しされます。
売買契約成立までの流れ
売買契約＆代金支払いには弁護士が介在。安心して不動産取引が行えます。
オーストラリアでの不動産売買における日本との大きな違いは契約締結時から決済（物件引き渡し）迄弁護士事務所が介在することです。具体的には買主及び売主が各々弁護士をたてて不動産売買に必要な手続きを進めます。弁護士が介在することで各種権利を最大限に保全する事ができ、また公正な取引が可能になります。不動産の代金支払い（決済銀行的な役割）、所有権の移転登記（司法書士的な役割）は全て弁護士事務所を介在させ行われますので、初めての方でも安心して不動産取引を行う事ができます。
▼売買契約成立までの流れ
▼売買契約成立から引渡までの流れ
- ※ 売買契約書に買い主と売り主の署名が入った時点で正式な契約の締結となります。
- ※ クーリングオフ制度があります。クーリングオフにて解約をした場合には契約額の0.25%の解約料を支払います。
- ※ 手付金放棄による解約制度はありません。また売り主による手付金倍返しによる解約制度もありません。
不動産の取得経費
不動産の取得コストとして大半を占めるのは印紙税などの税金です。また、不動産業者に支払う手数料は売主が負担しますが、案件により、買主がバイヤーズエージェントを利用する場合は、別途手数料が発生することがあります。
また、主たる住居として購入する場合など、印紙税の減額制度、および補助金制度もありますので、詳しくは弊社にお問い合わせください。
| 不動産取得経費 | 経費の目安 |
|---|---|
| 印紙税 | 3％〜（購入価格により異なります） |
| 外国人取得申請費 | A$5,500から（購入価格により異なります） |
| 外国人取得税 | 3％（一律） |
| 登記費用 | A$1,000から（購入価格により異なります） |
| 建物・害虫調査費用 | A$400から（物件の大きさ等により異なります） |
| 弁護士費用 | A$2,000から（弁護士事務所により異なります） |
※ 外国人とは、オーストラリア国籍保持者および永住権保持者以外の人
弁護士費用（報酬費）A$2,000〜
オーストラリアでは不動産売買を行う際には、売り主と買い主がそれぞれ弁護士をたてて必要な法的手続きを進めます。オーストラリアには日本人の弁護士もいます。オーストラリアは契約社会ですので初めて不動産の取引をされる方には意思の疎通を図る上でも日本人弁護士を利用する事をお勧めします。弁護士費用は仕事の依頼内容により異なりますので仕事を依頼する前に見積もりを入手する事をお勧めいたします。
【弁護士の主な仕事内容】
- 売買契約一般条項の内容確認＆説明
- 停止条件の検討＆付加
- 売り主の弁護士との打ち合わせ
- 売買決済に先立つ重要書類（所有権の移転等）の作成＆準備
- 信託口座を介した不動産代金の預かり＆決済時における支払い
- 決済終了の後の不動産所有権の登記
- 決済明細書の発行
不動産の年間維持費
大半のコストは固定資産税、共益費。土地税は大方の物件において無税。
維持費の大半を占めるのは固定資産税。区分所有権（コンドミニアム等）の物件には共益費(通称ボディーコーポレートフィー）がかかります。一戸建てをおもとめの際には庭やプールの定期的メンテに別途の費用がかかってきます。購入時には大まかな年間維持費を確認＆検討する事が必要です。
| 物件の種類 | 年間市税 | 年間共益費 | 庭・プール | 建物保険 | 家財保険 | 合計金額 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| コンドミニアム | A$2,000 | A$4,000 | A$0 | A$0 | A$200 | A$6,200 |
| 一戸建 | A$2,000 | A$0 | A$3,000 | A$450 | A$200 | A$5,650 |
| リゾート内一戸建 | A$2,000 | A$3,000 | A$3,000 | A$450 | A$200 | A$8,650 |
※ 上記は参考金額です。物件により維持費はことなりますので、ご注意ください。
- 別途、光熱費、水道費がかかります。
- 共益費（通称ボディーコーポレート）は物件内にある付帯施設＆設備（プール、ガーデン、セキュリティ、エレベーター等）のグレードにより異なります。
- 土地税は更地価格（QLD州政府が毎年鑑定）がA$600,000未満の場合は無税となります（個人所有/例外もあり）。
- 年間、6ヶ月以上空室にした場合、空室税が課税されます。
賃貸事業
賃貸市場は貸し手市場。何時でも貸し出しが可能。
不動産を運用し、賃貸収入をえることができます。購入後に運用をお考えの際には、立地条件、眺望、家具の選定、付帯施設の充実性、運営会社の信頼性などを不動産の選定時に考慮する必要があります。
| 運用の形態 | 特 徴 | 留意点 |
|---|---|---|
| ホリデーレッティング （ホテル運用） |
国内外の観光客を対象に貸し出す。 ご自身でも宿泊予約を入れる事で利用可能。 |
シーズンにより収入にばらつきがある。 運用経費に変動がある。 |
| パーマネントレッティング （賃貸運用） |
国内在住の日本人、ローカルを対象に6ヶ月-12ヶ月単位で貸し出す。 安定した家賃収入がある。 |
ご自身で利用したいときに利用できない。 |
▼パーマネントレッティング（賃貸運用）の場合
その他
この不動産購入ガイドは不動産の購入を検討されている方への初期的なご案内となります。何かご不明な点がございましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
