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:不動産編

モンタギューレジデンス、タワー 1完成

以前、ちょっとご紹介いたしました、West Endに建設中の「Montague Residences。 こちらはタワー 1がコロナウイルスの影響もなく工事が進み、無事完成!!地上階のスーパーマーケットやレストランもオープンしました。高層マンションの開発が続くウエストエンドの川沿いには、今まで大きなスーパーが無かったので、開店以来大繁盛です。週末になると昼間でもレストランの屋外エリアもたくさんの人でにぎわいます。地上階の小売店エリアには、スーパーマーケット、レストラン(和食もあります!)、カフェ、ヘア/ビューティーサロンなどがあり、上の階にはドクター関連のテナントさんが入居しております。タワー1は大分売れておりますが、2ベッドルーム完成品がまだ幾つか販売中です(A$632,000より)。ゆとりある間取りで、住まいとして購入される方にも、投資物件として買われる方にも人気があります。またタワー 2の販売も始まり、こちらは完成は来年、2021年6月とのことです。詳細はワイドエステートまで是非お尋ねください。

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【完成したタワ- 1】
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【大型ス-パ-マ-ケットWoolworths】
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【アウトドアダイニングエリア】
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【タワ-2も工事順調】

お買い得感のあるブリスベン新築物件

コロナウィルスの大きなマイナス影響なく、価格を保っているブリスベンの不動産市場です。しかし時々、色々な事情で若干お買い得感のある物件が出てまいります。今回は昨年後半に完成、完売していた「ブリスベン1(ワン)」という物件をご紹介いたします。サウスブリスベンとウエストエンドの境にあたるBoundary Streetの丘の上にあり、場所もなかなか便利です。こちらは、完成前にほぼ完売しておりましたが、中国からの投資家がかなりの数で物件購入(開発主も中国系)していた結果、決済時に資金を動かす制限があり決済できなかったもの30軒以上が2月以降市場に戻りました。そしてコロナの渦が大きく回り始めた状態に突入。開発主はここで決断、元々の価格から10%のディスカウントを実施して、残りの物件を売り出しました!タワー3本からなり、それぞれの屋上にBBQエリア(バーベキューエリア)やパーティールームがあり、短期貸しも可能です。投資物件として購入後、短期で賃貸も可能、おいでになってオーナー様が数日宿泊も出来ます。お値段は1ベッドルームA$399,552(10%ディスカウント割引済み)よりございます。詳細はワイドエステートまで是非お尋ねください!!

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オーストラリアの市民権テスト見直し

2019年度(会計年度)、過去最高の20万4,817人が、オーストラリアの市民権(オーストラリア国籍)を取得したとの記事を読みました。一般的には、外国人が永住権を取得し、その後、市民権を申請し、承認されるとテストを受け、合格すると、宣誓式で、正式に市民権が取得できるという流れになります。ちなみに、本年2020年8月31日付で、16万5,877人が市民権を申請し、審査を待っているようです、現在、申請から審査、承認までに、申請者の90%が、28か月、承認から宣誓式(市民権取得)までに9か月かかるとのことです、90%ですので、その期間より短い人もいれば、長い人もいます、いずれにしても、申請から2年ぐらいはかかると考えたほうが良さそうです。

今回、移民局は、10年ぶりに市民権テストの見直しをし、今までのテスト内容に加えて、オーストラリアの言論と宗教、結社の自由を含む、オーストラリアの中心的な価値についての質問を盛り込み、テストに合格するためには、多肢選択式問題の20問中、15問以上正解するとともに、オーストラリアの価値観に関する質問に正しく回答しなければならないとのことです。このテストの変更は、今年の11月15日から実施されます。なお、オーストラリアは、二重国籍を認めていますが、日本は認めていません。

オーストラリアでは、永住権と市民権保持者では、生活面では、あまり、変わりは無く、永住権者は、参政権、特定の職業に就け無い、ことぐらいで、年金、子育て補助金などの社会保障は、市民権保持者と同等に受けることができました。しかしながら、今回、コロナ禍で、クイーンズランド州政府が、経済対策の一環として始めたHOME BUILDER GRANT(ホームビルダー補助金)では、受給資格者は、オーストラリアの市民権保持者に限定されました。過去、このような住宅取得促進策、例えば、初めて住宅を購入する人に対して、A$15,000を支給する補助金(FIRST HOME BUYER OWNER GRANT)では、永住権保持者も対象であったので、今回、永住権保持者が除外されたことは、驚きを感じるとともに、コロナ禍で、約30年続いた経済成長が、景気後退(リセッション)に突入した国の財政悪化を考えると、今後、様々な社会保障が、市民権保持者に限定されるのではないかと予見します。単純に考えても、選挙において一票の資格が無い永住権保有者と1票を持っている市民権保持者で、受け取ることが出来る社会保障や補助金が異なることはうなずけます。

なお、前述のホームビルダー補助金ですが、75万ドル未満の新築物件の購入、もしくは、その価値の住宅を建築するオーストラリア市民権保持者で、かつ、年間の課税所得が個人でA$12万5,000(カップルでA$20万)以下の人(会社、信託は対象外)に、A$25,000の補助金が支給されます。また、A$15万からA$75万ドルまでの費用が掛かる住宅改築も、この補助金支給の対象です。

このような社会制度の変化により、今後、益々、市民権申請者が増えることが予想されます。

コロナ禍のオーストラリア人口動態と不動産市場

2020年3月11日、WHOが、コロナウイルスの世界的な流行を意味するパンデミックを宣言して、半年。感染者数の累計が、全世界で約2,800万人、死亡者数が約90万人に達し、世界的には、抑え込まれている国がある一方、インドのように、急激に増加する国もあり、まだまだ、収束が見えない状況です。

オーストラリアでは、感染者数が約2万6,000人、死亡者数が788名と、昨今、VIC州(ヴィクトリア州)で感染者が急増しているにも拘わらず、世界的に見れば、抑え込みに成功しているといます、しかしながら、ウイルスを抑え込むために、ロックダウン、州境封鎖など様々な行動規制を実施しているため、経済活動は、大きなダメージを受け、29年間続いていた経済成長も、今回、景気後退(リセッション)に突入しました。コロナ禍は、オーストラリアの経済成長のエンジンである人口増にも影響を及ぼすと、財務省が発表しました。ABS(オーストラリア統計局)の発表によれば、昨年2019年12月31日の時点でオーストラリアの人口は、約2,550万人に達し、この年は、約35万人の人口増があり、増加率は1.4%、その内の約40%が自然増、そして60%にあたる21万人が海外からの移住者による人口増でした。今回の発表によると、2020/2021年(7月から6月までの会計年度)の、人口増加率は、コロナ禍の国境封鎖の影響で、海外移住者数の減少により、0.6%と、1917年以降最低の増加率になると予想しています。この減少は、すでに、不動産市場、特に移住者の84%を占めるシドニー、メルボルンで大きな影響を及ぼしています。特に、移住者の70%は、賃貸をしているので、賃貸の空室率が上昇しています、SQMリサーチのデータによると、シドニー市内(郵便番号2000番)では、コロナ感染が本格化した今年の2月の空室率、4.6%から、急上昇して、7月は13.2%に達しました。空室率が上昇すると、賃貸市場は、借り手市場になり、家賃が下降します、その結果、ローンを組んで購入した投資家のローン返済に影響し、返済に困窮する投資家は、保有物件を売りに出すため、不動産価格も下降するという悪循環に陥る可能性があります。

このように、コロナの影響は、短期的には、不動産市場に影を落としそうですが、一方では、前述のとおり、オーストラリアは、コロナの抑え込みに成功しているため、注目を集めていることも事実です。オーストラリアは、地理的に、いい意味でも、隔離された島国で、歴史的にも、害虫やウイルスなどの外敵の進入には、非常に敏感で、厳しく対応しています、私も、初めてオーストラリアに来た時に、シドニー空港着陸後、機内で殺虫剤を散布され、驚きと安心を覚えました(現在は、行っていません)。

今回のコロナで、オーストラリアはクリーンな国として、世界的に認知され、すでに、査証取得を代行する移民コンサルタントには、問い合わせが増加しているそうです。このことを考えると、長期的には海外からの移住者数は、再び、増加し、不動産市場も回復すると予想されます。

いずれにしても、一日も早いコロナの終息を祈るばかりです。

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ループホール(抜け道)による不動産価格上昇

シドニーとメルボルンの不動産価格が異常に上昇した理由はいくつかあげられるますが、価格上昇が顕著になってきたのは2009年頃からです。それまではオーストラリアの三大都市においては中間値はそう大差はありませんでした。むしろ、この当時はリーマンショックがあり不動産市場は調整局面を迎えとても厳しい状況でした。市場が底をついて反転したことは三大都市においても共通ですが、シドニーとメルボルン、特にシドニーの価格上昇が際立っています。この年に何があったのか?実は外国人が不動産取得する際の規制に大きな変更がありました。通常、豪州では外国人は中古の居住物件を購入できませんが、学生(外国留学生)が住むことを主たる目的であれば特別に購入が許可されます。ここからがポイントです!  2008年迄は居住目的に加えて購入の上限額を30万ドル(約2,550万円)とし中古物件はこの額未満であることが条件付きであったのですが、2009年に上限額の規制を撤廃、高額な物件でも購入できるように規制を緩和したのです。その結果、どうなったか?豪州で留学する子供の名義で不動産を購入させるべく、特にチャイナマネーが大量に入ってきました。通常は中古物件は買えないのですが、子供の名義(或いは名義貸し)であれば購入できるのですから、チャイナマネーが殺到したことは想像できると思いますし、その結果がグラフにも反映されています。勿論、これだけが不動産価格上昇の理由ではないのですが、この規制の抜け道をうまく利用して優良な中古物件を購入した外国人も多く、結果当時の実勢価格を底上げしたという事実は見逃せないと思います。

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オーストラリア三大都市部における物件供給数の行方

居住不動産調査会社(Charter Keck Cramer)によると、今後3年間、2023年までに三大都市で供給される完成アパートメント(つまりコンドミニアム&マンション)の数は激減すると予測されています。建築期間を加味すると2023年の供給数の減少が著しく、シドニーでは81%、メルボルンでは75%、ブリスベンでは90%となるようです。これは何を意味するか...?。新規の供給が縮小していきますので既存の物件の価値が高まっていくことになります。実はオーストラリアの不動産のサイクルは同様な状況の繰り返しが続いています。(1)景気の見通しが良い→(2)建築開始→(3)好景気時→(4)飛ぶように売れる&価格上昇→(5)追加供給(簡単にいうと調子にのってもっと建てる)→(6)供給過多→(7)価格調整&価格下落→ (8)市場が底を打つ→(1)に戻る。不動産価格の推移を棒グラフでみると一時期に価格の調整はあるものの平均値の点を結んでいくと右肩上がりに価格が上がっていることがわかります。その原動力はやはり経済が安定的に成長していること、そして裏付けとなる人口増加政策です。新型コロナ禍の政府緊急対応策としてここ数年移民数は激減しますが(その結果、主要都市では不動産市場は価格調整を余儀なくされています)、これをいつまでも続けるという議論は出ていませんし、政府としては経済活動復活の為にむしろ積極的に国境の解除に向けて色々と施策を検討していますので、また人口は増えて、市場は上昇に転じると思います(都市回帰もありその兆候も出始めています)。仮に新築完成物件で今購入できるものがありましたら、積極的に検討&購入することをお勧めします。

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【オンラインセミナーご案内】オーストラリアにおける不動産投資と法的問題点

クレイトンユッツ弁護士事務所によるオーストラリア不動産関連のオンライン・セミナーが2020年9月2日(水)日本時間13時〜14時に開催されます。将来投資をご検討の方是非ご参加ください。

オーストラリアは、先進国でありながら人口が増加し、都市開発やインフラ整備が活発に行われており、不動産市場は成長を続けています。また、法制度が整っており、透明性が高いことから、オーストラリアの不動産市場には世界中から投資が集まっています。現在はコロナウイルスの影響で不透明な状況ではありますが、中長期的にはオーストラリアの不動産市場は益々成長していき、日本を含む海外からの投資も更に増えていくことが予測されます。

今回のオンラインセミナーでは、日本企業によるオーストラリアにおける様々なタイプの不動産投資案件(不動産取得、不動産開発、不動産ファイナンス、不動産ファンド投資など)を数多く取り扱ってきた加納寛之弁護士と鈴木正俊弁護士が、日本語で、日本法との比較を交えた上で、オーストラリアの不動産法制度を説明し、オーストラリアにおける不動産投資案件の基本的な取引ストラクチャーと法的問題点について解説します。

*お申し込みはこちらのリンクをクリックしてください。

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【バーチャル内覧】立地抜群の「バンテージ」最終分譲

統合型リゾート「ロイヤルパインズ リゾート」に隣接、5棟からなる開発案件「VANTAGE/バンテージ」、すでに、3棟が完成、4棟目も建築中。最終分譲の「VIEW/ビュー」アパートメントの販売が開始されました、完成予定は、2023年。当物件の最大の魅力は、立地条件です、サーファーズパラダイスやブロードビーチの海岸、大型ショッピングセンターの「 パシフィック フェアー」、「ロビーナ タウンセーター」へは、車で約15分、近隣には、学校、大型病院、ゴルフ場、レストラン、カフェなどがあり、当敷地の隣には、「コールス」スーパーマーケット、カフェ、レストラン、メディカルクリニックがあり、徒歩で行くことが出来ます。便利な立地であり、かつ、静かな住環境です。

敷地内には、リゾートプール、ジム、サウナ、レジデンシャル ラウンジも利用が出来きます。

今回、販売される「VIEW /ビュー」は、15階建て、総戸数120戸で、過去、販売された4棟と異なり、77㎡の1ベッドルームもあります、また、2ベッドルームが分譲の中心ですが、106㎡以上の面積で、非常にゆったりとしたスペースを確保しています。さらに、各物件に、2台分の駐車場が含まれており、最近、2台分の車庫を有するアパートメントは少ないので、この点も、魅力です。また、立地の良さから、賃貸需要も旺盛ですので、賃貸投資物件としても、優良物件と言えます。今回、バーチャル内覧で、ご案内するショールームは、4棟目の「DAWN/ドーン」内の11階、3ベッドルームの内装を「VIEW/ビュー」の仕上がりに変更しました、また、「VIEW/ビュー」は、「DAWN/ドーン」の隣に建築予定ですので、同じような景色を楽しむことが出来ます。ロイヤルパインズリゾートのゴルフ場やヒンターランドに沈む夕日の景色は、素晴らしいです。ゴールドコーストでは、コロナウイルスの感染は、かなり抑えられていますが、自由にオーストラリアと日本を往来することが出来る日までには、時間が掛かりそうです。実際に、ショールームをご案内できませんが、動画をご覧いただき、ぜひ、ご検討ください。変貌するコロナ後の世界を見据えて、この機に、安心できる海外資産を形成することも一考だと思います。

移民減少と賃貸&不動産市場

新型コロナウィルスの影響は豪州経済&不動産市場にも大きな影響を与えていますが、その中で、豪州市場規模の拡大に大きく寄与してきた移民数の減少は不動産市場、特に居住不動産の賃貸市場に大きなインパクトを与えています。豪州政府統計局によると2019年度の移民入国者数は239,000人程で、政府高官より新型コロナ対応策による国境閉鎖で2020年度は30%程落ち込み(つまり71,700人減)、2021年度は85%程落ち込み(つまり203,150人減)、年間で僅か35,850人しか移民数は見込めないとの見解がありました。今現在の市況でいうと、一番移民の流入が多いシドニー、メルボルンにおいて賃貸住宅が大幅な供給過多となっており家賃&評価共に下落、ブリスベンも二つの都市程ではないですが影響は受けています。ただ、業界では別の見方もあります。移民市場が見込めないことから住宅供給は減ることは確実であるものの、人口増加の4割ほどを占める自然増加は現存しており、一時的に賃貸料金や価格が低下するものの(10%〜15%という説もあります)逆に需給関係が引き締まり、数年以内に回復するというシナリオも出ています。実際のところエリアによっては相変わらず空室率は1%未満ということろもあり、都市回帰の現象(地価&家賃が下がって都市部移り住む人が増える現象)があってもおかしくはないと思います。今、メディアで盛んにシドニー、メルボルンの不動産が下落していると報じられており大半の方は「大丈夫?」と思われているかもしれませんが、ポートフォリオ構築(賃貸不動産仕込み)には抜群のタイミングかもしれません。

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新型コロナ禍における商業物件

「安定&安全資産」といわれたオーストラリアの主要都市におけるオフィスビル&店舗物件の賃貸状況はコロナ禍で一転しています。 日本は自粛(集団圧力とも言われているようですが)により事業者に営業継続の有無を委ねたようですが、こちらは政府の厳命 (ロックダウン)で事業者は営業の中止を余儀なくされました。その結果、例えば飲食業の事業者は営業ができない状況が続き、 家賃の支払が重石としてのしかかり、廃業を余儀なくされたり、オフィスビルにおいてはリモートワークが進み、今後、余剰なオフィス スペースの圧縮、賃貸契約更新の中止などが進むと言われています。このような状況からオフィスビル&店舗は評価が下がりはじめており、 銀行も新規融資にはかなり慎重になりはじめています。勿論、長期的にはよい方向に向かうであろうと大方の予測はでていますが、 オフィスビル&店舗物件においては信用の回復には時間がかかりそうです。一方で、このコロナ禍でも安定&安全性が再認識され投資家の間で活発に取引されている不動産もあります。それはエッセンシャル・サービスに関係した事業をしているテナントが入居する物件です。 例えば、チャイルドケア(保育園+幼稚園)、一般開業医、薬局、ガソリンスタンド、銀行、倉庫、酒屋などです。オフィスビル&店舗に 比較しますとマニアック的な物件といわれていますが、現在、局面している厳しい経済状況において最も優良な投資先の一つになると思います。 現在、ほぼ売り手市場で売りに出ると直ぐに買い手がつくという状況ですが、落ち着いた頃を見計らってポートフォリオに組み込むこと 一案かと思います。

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