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利回りと内部収益率

不動産投資というと「利回り」という収益率が一つの投資判断として用いられます。利回りは基本的には「単年度」の収益率ですが、もう一つ内部収益率という投資の判断材料も有効です。先ず投資をする際に検討されなければいけないのは収益の源となる家賃ですが、家賃を含む賃貸市場に合理性があるかどうか?、また賃貸市場の根源となる国の成長率はどうか?成長の要は何か?などが検討されることがポイントなりますが、内部収益率はこれらの事象をある期間を区切って検討されます。簡単にいいますと、投資物件を購入(入口)してから売却(出口)の期間どのくらい儲かるかということをイメージする訳です。簡単な例で言いますと、投資物件を50万ドルで購入し、物件の実質利回りが3%だったとします。仮にその物件が10年後に90万ドルで売却されると、40万ドルの売却益がでます。それを投資期間の10年でわると4%になります。家賃の利回り3%と売却益の4%を加えると7%、投資額に対して年利7%の内部収益率が確保できる、ということになります。ゴールドコーストの直近の不動産の上昇率は7%となっていますので、実質利回りが3%とすると、内部収益率は10%になる訳です。このように分解すると、賃貸市場と国の成長は密接に関わっていることが理解できると思います。利回りという収益率はとても有効で私たちも日常的によく使いますが、時たま立ち止まって内部収益率の観念をあてはめて不動産投資を考えると、この国において不動産を投資する際の利点が多く見えて来ます。

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