表面利回りとは、投資用不動産から得られる年間家賃収入を収益率として表したものです。家賃収入を投資金額で割り算してその利率を求めることができます（家賃収入÷投資金額＝利回り）。単純利回りとも呼ばれています。この表面利回りは、不動産の収益力を大まかに捉えるためには大変有効な指標ですが、家賃収入から必要な経費を控除していませんので、正確な収益力の判断はできません。
対する実質利回りは、家賃収入から固定資産税、保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費などを差し引いた額を投資金額で割ったもので、より正確な収益力の判断をすることができます。例えば、100万ドルの投資物件で年間の収入が10万ドルあると表面利回り率は10％となります（A$100,000÷A$1,000,000＝10％）。しかし、建物管理、修繕費、固定資産税などの支出が年間に1万ドルあるとすると年間収支は9万ドルとなり、投資金額に対する実質利回りは9％となります。（A$90,000÷A$1,000,000＝9％)。経費は物件によってことなりますが、正確な収益力を判断するためには、実質利回りを基準にして検討されたほうがよいでしょう。
不動産価格A$1,000,000のケース
投資金額から得られる家賃収入を収益率として表したものが利回りですが、投資物件としてどのくらいの家賃収入があるか、その家賃収入を根拠に投資不動産がどの位の価値があるのかを算出する方法を「収益還元法」といいます。家賃収入を利率で割ることで求めることができます（家賃収入÷利回り＝物件価格）。簡単な例として、年間10万ドルの家賃収入を上げている物件があるとして、投資物件のリスク、現在の経済情勢（主に金融商品の利回り等が基準となる）等を勘案し、市場で10％相当の利回りが相当と判断される場合には、A$1,000,000という価格になります（A$100,000÷10％＝A$1,000,000）。
収益還元法による不動産評価
また、収益還元法が単年度の評価を算出する方法に対して、投資期間全体を考慮し、その間に発生する純家賃収入や売却額（投資終了時）を予測･試算し、それらの数字を根拠にして、検討する投資案件が適当か否か判断する評価法にデイスカウント･キャッシ･フローをDCF(Discounted Cash Flow )があります。投資期間中物件からあがる純家賃収入や売却額を現在の価値に割り戻し、NPV(Net Present Value/正味現在価値)やIRR(Internal Rate of Return/内部収益率) など少々煩雑な試算を施す必要がありますが、投資物件を検討する際に欠かせない評価法の一つです。
投資用不動産は余暇資産と異なり、色々な尺度・角度から物件を精査する必要があります。ワイドエステートでは蓄積された経験と、必要に応じて 法律事務所、会計士事務所、不動産鑑定人など、専門コンサルタントをご紹介させていただき、お客様の投資案件が最大限の利益が引き出せるようにお手伝いさせて頂きます。
