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賃貸事業ガイド

【まめ知識】不動産管理会社を替えたい

質問

ゴールドコーストにコンドミニアムを所有、賃貸をしています。現在賃貸管理をお願いしている不動産管理業者に不満があり、近いうちに替えることを検討していますが、変える際の注意点、手続方法を教えてください。

回答

現在の不動産管理業者に対して不満を抱いているご様子ですが、その理由は何でしょうか?

例えば、不動産管理業者と交わした管理条件以外のサービスが契約の中に含まれていると誤解され、そのサービスが提供されなかったことがもとで管理業者との関係がぎくしゃくしてしまうことが多々にあります。先ずは管理業者と交わした賃貸管理契約の条件の中でお客様がどのようなサービスを受ける権利を有しているか確認して下さい。更に、管理業者が管理契約に基づいてきちんと業務を遂行しているか否か確認し、仮にそれが遂行されていない場合には、管理業者側に改善を要求するか、或は速やかに管理業者の変更を検討する事が望ましいと思います。

また、オーナー様(大家さん)の賃貸事業に対する意識が薄くそのことが原因で不動産管理業者との関係が上手くいっていないケースも多く見受けられます。例えば、故障した電化製品の修理に応じない。消耗が激しいカーペットの張り替えに投資をしない。その結果、良いテナントが見つからない。その原因は管理業者にあると決めつけるオーナー様には意識を少し変えて頂く必要があるかもしれません。

「賃貸事業」とは読んで字のごとく、「ビジネス」です。家賃収入を得る為にはオーナー様の理解とご協力は不可欠で、その後ろ盾のもと不動産管理業者はオーナー様の利益を最大限に引き出すべく日々の業務に集中できます。

ご不満と思われている問題の内容がしっかりと掌握が出来ていないまま、別の不動産管理業者に管理をお願いしたとしても結果的に同じような状況に陥る可能性がありますので、その辺りは十分に注意する必要があります。

現行の不動産管理業者との賃貸管理契約の解除、及び新不動産管理業者との契約の流れは以下のとおりです。

現行不動産管理業者との解約
  1. 現行の管理業者と締結した賃貸管理契約(通称、20a) で契約解除項目を確認します。
  2. 解除条項について特に取り決めがない場合、オーナーは管理業者に対し90日前に解約の通知することで一方的に解約する事ができます。
  3. また30日以前の場合は、オーナーと管理業者による双方同意により解約する事ができます。
新不動産管理業者との契約について
  1. 新管理業者と賃貸管理契約書(通称、20a)を取り交わします。
    留意点:契約の際は管理業者が提供するサービスの内容、及び管理手数料・経費、その他の業務内容等を仔細に確認します。
  2. 賃貸管理契約が締結された後、新管理業者から賃貸中のテナントに変更通知(通称、 Fomr5)を送付し、加えて関係業者に変更の旨を通知致します。
  3. オーナーより以下を受け取り(前の不動産管理業者から入手できます)、管理契約及び引き継ぎは終了致します。
    • 現行のテナントとの賃貸借契約の写し
    • 入居時物件状態報告書(Entry Condition Report)
    • 家具付きであれば備品リスト(Inventory Report)
    • 定期点検報告書
    • 物件の鍵一式
    留意点:オーナーは新不動産管理業者に管理を委託する前に、物件の状態や、備品の状態をご自身で確認することが望ましいです。

不動産は大切な財産です。不動産管理業者の選定時には色々な角度から検討する事をお勧めします。