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賃貸管理&メンテに関するQ&A

お客様からよく頂くご質問をまとめました。他にお尋ねになりたいことがありましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

物件貸し出し前

賃貸運用には短期運用と長期運用があると聞きましたが、どのような違いがありますか?

短期運用の場合は旅行者、長期運用の場合は居住者に貸し出す点です。 両者にはメリット、デメリットがありますが、大きな違いは短期貸しの場合、旅行者に貸し出しますので、毎月の収入にばらつきがあり、反面、長期賃貸は月々決まった金額の賃料が入りますので、安定した収入が見込まれます。

長期賃貸の場合は貸し出し期間は?

一般的に、6ヶ月、または一年間です、ただし、入居者の希望、オーナー様の希望で期間を設定することは可能です。賃貸市場の動きが鈍い冬場に入居者の募集をすることにならないように時期を設定した方が良いでしょう。

物件維持の見地からどのような人が入居するか心配ですが審査はどのように行われますか?

弊社独自のガイドラインにもとづき面談、書類により審査をします。また、外部の信用調査機関のデータベースから情報を収集し、審査します。

入居者の募集はどのようにされますか?

現在、一番効果的な集客方法は、インターネット広告です、オーストラリアで代表的な広告サイトに広告を掲載することをお勧めします。多くの情報、写真を掲載することができるので、物件を効果的に宣伝でき、反響を見て、適宜、家賃の変更なども可能です。

新築で物件を購入して賃貸を考えていますが、家具を付けたほうが良いのでしょうか。それとも家具無しでよいでしょうか。

どのような人が入居対象になるかを考慮して、検討ください。例えば、物件が大学の近くであれば、学生の入居が見込まれます、その場合、家具は付いていた方がよいでしょう。また、郊外の一戸建ての場合、家族が借りるケースが多く、家具をすでに持っている場合が多いです、家具無しのほう募集対象が広がります。

築20年の家です。全体的に古い感じがしますが改装した方がよいでしょうか?

どれだけのお金を掛けて改装するかがポイントです。気をつけなければいけないことは、改装にお金を掛けすぎて、市場相場より家賃が高くなってしまい、入居者が見つからないことです。もちろん、改装することにより、高い家賃を得ることもできますので、バランスが必要です。

賃貸運用をする場合加入したほうが良い保険はありますか?

賃貸運用に適した貸主保護のための保険があります、入居者の契約不履行による未払い賃料、物件内で発生した事故などを補償します。また、第3者に対する損害賠償保険は必ず加入してください。

物件貸し出し中

新築物件を賃貸することを考えています。電話回線の設置には299ドル費用が掛かると電話会社に言われたのですが、この費用はすべてオーナーが支払うものでしょうか?

法律上の規定はありません、従って、入居者との交渉になりますが、一般的には初期開設費230ドルはオーナー様、接続代の59ドルは入居者負担とするケースが多いです。
初期開設費は一度開設してしまえば、その後発生しません、接続代は、入居人が代わるたびに発生します。

電気、ガス代の支払いは?

入居者が負担します。

水道代の支払いは?

水道代を入居者に転嫁するためには条件があります、水道代の全額を転嫁する条件は、
1. 戸別の水道メーターが付いていること、
2.節水タイプの器具を備えていること
3.水道代を入居者が支払うことを賃貸契約書に明記することが条件です。2の節水タイプの器具が備わっていない場合は、全額は請求できず、一部の請求しか出来ません。

入居者がペットを飼いたいといわれました。どうしたらよいでしょうか?

最近は、ペットを飼う人が増えています、ペットを飼うことを認めることはそれだけ入居者の対象を広げることが出来るので、募集の際有利です。ただし、気をつけなければいけないこととしては、マンションのユニットなど管理組合が建物全体を管理している区分所有の場合、管理組合規約で、ペットは飼えない事があります、また、飼える場合でも、種類、大きさなど条件があります、一般的には、管理組合に申請して、承認を受けることが条件です。また、物件の損傷にも気をつける必要があります。

入居者が物件をどのように使っているか心配ですが定期的に点検はしてくれるのでしょうか?

オーナー様と不動産会社が定期点検の頻度、費用を事前に同意の下、賃貸管理委託契約PAMD20aに明文化します。但し、定期点検の間隔は、3ヶ月以上でなければなりません。定期点検は、3ヶ月に一度は実施することをお勧めします。

賃貸契約期間中ですが不動産市況が良くなってきたので物件を売却したいと思っていますが可能でしょうか。

賃貸契約期間中でも売却は可能ですが、いくつかの注意点がありますので、ご説明いたします。賃貸契約を締結する前に、すでに売却の計画がある場合は、契約時に必ず売却することを伝え、了承を得てください。内覧会の実施を検討されているのであれば、書面で同意を得てください。なお、期限を定めた賃貸契約の場合、売却されたとしても入居者は満期まで賃貸する権利を有します、期間を定めていない契約で、売却が決まった場合は、4週間の通知で退去してもらうことができます。また賃貸契約締結時に売却の意思がなく、賃借人が入居して2ヶ月以内に売却をすることを決めて販売活動を開始した場合、入居者は契約期間でも2週間の通知を持って退去することができます。物件が投資物件の場合、賃貸契約はプラスに働きますが、居住物件の場合、購入しても、賃貸契約の満期まで入居できないので、マイナスになることがあります。賃貸契約を締結する際には、売却に関して、検討ください。

入居者が賃貸契約期間中にも拘らず転勤のため途中解約したいと申し出がありましたが、どうしたらよいでしょうか。

期間を設定した賃貸契約の場合、入居者は満期まで賃料を支払う義務がありますが、新しい入居者を募集して、入居が決まれば、入居日にその義務は失効します。新しい入居者を募集するための宣伝広告費、および1週間分の賃料を違約金として、解約する入居者に請求するケースが多いです。ただし、途中解約の場合の違約金などは、その旨書面にて説明をして、同意を得ておくこと必要があります。

物件引き渡し時

賃借人が退去しましたが、壁に凹みがあります、入居時点では、そのような凹みはありませんでした、補修をしたいと思いますが、この費用は賃借人に請求することはできますか?

賃借人の退去時の責任は、物件の状態を入居時と状態に回復することです。ただし、通常の使用によって起こる損耗、自然消耗はこの限りではありません。よって、その原因が問われます。たとえば、賃借人のお子様の不注意で壁に凹みを作ってしまった場合は、明らかに賃借人の責任ですので、賃借人が補修する義務があります。
また、例えば、テレビを見ていたら、急に映像が消えてしまったなどのような場合は、賃借人の不注意や怠慢ではないので、オーナー様の負担で修理をする必要があります。これは入居中でも同じことが言えます、テナントからの修理依頼があった場合は、原因を究明することが大事です。
また、新品との交換の場合、その物品の減価償却も考慮されますので、オーナー様が費用の一部を負担していただくことがあります。

新しい賃借人が入居する前に、自然消耗、損耗によって発生した不具合を修理した方が良いでしょうか?

不具合は、早め早めに修理、修繕することをお勧めします。不具合は、入居者にとっても好ましくないだけでなく、そのまま放置しておくと、不具合が更に悪化し、最終的に、多額の費用が掛かる可能性があります。病気と同じで、予防と早めの治療が望ましいです。

賃貸運用によって得た家賃収入は、所得税申告をする必要があるのでしょうか。

賃貸運用も一つの事業経営と同じです、よって、毎年所得税申告を豪州税務局に対して行う義務があります。なお、家賃収入を得るための経費も控除の対象になりますので、領収書などは保管しておいてください。なお、所得申告は、賃貸運用によって得た収入だけでなく、他の収入と合算して申告をいたします。申告は専門性が求められますので、豪州の公認会計士にお問い合わせください。