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投資に関するQ&A

お客様からよく頂くご質問をまとめました。他にお尋ねになりたいことがありましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。

収益用不動産に関するQ&A

オーストラリアでは外国人は中古物件を購入できないと聞いたのですが?

外国人が中古の居住用不動産を購入する場合にはFIRB(以下、外資審議会)規制があり基本的には購入できませんが、商業用不動産の場合には規制が緩和され新規・中古を問わず購入が可能です。

賃貸している住居用不動産は、収益用不動産として規制が緩和されますか?

緩和されません。住居用不動産は賃貸事業を行っているか否かに限らず住居用不動産として全て規制の対象となります。

査証の種類を問わず中古物件でも購入できるのでしょうか?

商業用不動産であれば購入できます。基本的に購入額が5百万豪州㌦以下の物件であれば、新築・中古を問わず、FIRBの規制にかかることなく購入できます。

現地法人を設立してその会社を介して商業用不動産を購入したいと思うのですが?

購入額が5百万ドル以下であれば規制にかかることなく購入が可能です。5百万ドル以上の価格でもFIRBに申請することで購入許可を取得することができます。

商業物件は空き室あるいは空きビルのままで購入することになるのでしょうか?

現況を問わず、購入することができます。一般的に収益用不動産目的であれば既にテナントが入っている物件を購入し、ご自身で事業される場合には空き室の物件を購入するという選択になります。何れの場合でも購入できます。

リースとはなんでしょうか?

英語の綴りはLEASEです。通常、オフィスビルや店舗の賃貸契約に使われる用語です。ちなみにレント、英語の綴りはRENTは、ユニット、一戸建ての賃貸事業に使われる用語です。街中でLEASEという看板を見かけると思いますが、このサインは店舗、オフィスビルに空き室有りというテナント誘致用の営業看板です。

リース契約と収益用不動産とはどのような関係になるでしょうか?

収益用不動産はリース契約の契約条件が全てといっても過言ではありません。リース契約の諸条件で評価の良し悪しが判断できます。良いリース契約は安定した家賃収入の確保と将来の資産価値の増大に大きく寄与します。

収益用不動産にはどのようなテナントが入居しているのでしょうか?

場所にもよりますが、例えば市内中心ですと、銀行系、不動産屋、両替所、レストラン、ブティック、お土産屋等が、郊外にいきますと、設計事務所、工務店、開発業者、IT企業などがテナントとして入居しています。

収益用不動産を購入したいのですが、現在家賃を払ってくれているテナントとのリース契約はどうなるのでしょうか?

リース契約は賃貸する不動産を対象としていますので、現在の所有者から新しい所有者にそのリース契約・その他の権利が移転されます。家賃はそのリース契約の条件に基づき新しい所有者に払われます。

通常のリース契約期間はどのくらいでしょうか?

一般的な初期リース契約期間は3年間~5年間が相場です。そのリース期間に加えてオプションリース期間として3年間~5年間の期間が加えられます。

リース契約の途中解約をしたいとの申し出がテナントよりあった場合には?家賃が入らないことが心配です。

基本的にリース契約は定期借家となっており途中解約をすることはできません。テナントは契約期間中の家賃支払いの債務を負っており、この期間の家賃はリース契約が満期をむかえるまで支払続けなければなりません。

リース契約期間中の家賃は毎年変わりますか?

家賃の改定は毎年行われます。一般的にCPI(消費者物価指数率)が考慮され家賃は改定されます。改定額を決定する際には、「4%或いはCPI(消費者物価指数)の上昇分、何れか高い利率をその直前の家賃に上乗せし新年度の家賃とする」という方法を用います。つまり、CPIが4%あった場合にはその利率を採用し、仮にCPIが2%の場合には4%を採用することで、毎年の家賃の上昇を確保します。

リース契約の際、テナントから保証金はどのくらい頂けるのでしょうか?

物件の種類、場所、物件の需供関係にもよりますが、家賃の3ヶ月~5ヶ月分が保証金として頂ける相場額です。但し、この保証金は退去時に発生する修繕費などの「実費」を保証するものであり、実際の退去時には必要な経費の実費を差し引いた後、テナントに全額返還されます。

小規模分譲事業に関するQ&A

開発用地の取得はFIRB(以下、外資審議会)の規制の対象となるでしょうか?

規制の対象となりますが緩和されます。開発用地の取得時に開発計画などを添えて申請し特に問題がなければ許可がおります(ほぼ許可されます)。

当地で現地法人を設立しその会社を事業体としたいのですが?

特に問題はありません。株主の構成によりFIRBの規制がかかることがありますが、開発計画等を添えて申請し審査が通れば許可されます(ほぼ許可されます)。

分譲事業用(開発用地)は沢山あるのでしょうか?

大型の用地から小規模の用地まで多くあります。ただし、どれもが立地が良く大きな収益が見込める土地とは限りません。よく調査しながら選定していく必要があります。

オーストラリアにも市街化区域と市街化調整区域とかの区別はありますか?

あります。物件の選定時に物件のある区域、それから用途等、法令上の制限などをを確認しながら検討していくことになります。

高速道路沿に面した土地の上に「For Sale」という看板をよくみかけます。買えますか?

開発用地であればFIRBの許可を得て購入する事ができます。先ずはその土地で何ができるか確認することをお勧めします。

分譲事業自体に融資をしてくれる銀行、或は融資会社はあるでしょうか?

あります。基本的には開発用地を担保にして事業資金を貸し出してくれます。景気の良いときは自己資本は小さくてすみますが、景気の悪いときは自己資本を多くするように要求されます。

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