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商業用不動産への投資

商業用不動産の利回り

表面利回りと実質利回りの違いを理解する。実質利回りにこそ、正確な収益力の判断材料。

商業用不動産の利回りの表示方法には表面利回りと、実質利回りの二通りあります。表面利回りは、「経費控除"前"の家賃収入÷投資金額=表面利回り」で求められます。不動産の収益力を大まかに捉えるために用いられ、グロスリターン(Gross Return)と呼ばれています。対する実質利回りは、「経費控除"後"の家賃収入÷投資額=実質利回り」で求められ、より正確な収益力の判断をすることができます。実質の家賃収入を用いて求められることから、ネットリターン(Net Return)と呼ばれています。

例えば、100万ドルの投資物件で経費控除前の年間の家賃収入が10万ドルとすると、A$100,000÷A$1,000,000で表面利回り率は10%となります。しかし、建物管理、修繕費、固定資産税等の支払いに年間1万ドルの経費がかかるとすると年間の家賃収入は9万ドルとなり、A$90,000÷A$1,000,000で実質利回りは9%と低くなってしまいます。

不動産の流通サイトや情報誌等に数多くの投資物件が案内されていますが、正確な収益力や不動産価値を判断するために、表示されている利回りが表面利回りか?或は、実質利回りなのか?注意しながら確認をする必要があります。

収益額から不動産の市場価格を試算する

投資した不動産から得られる家賃収入を収益率として表したものが利回りですが、家賃収入(例:初年度)を根拠に不動産の市場価値(評価額)を試算(推測)する方法があります。業界では"直接還元法"と言われ、この方法を用いて試算された価格は"収益価格"と言われています。試算方法は、家賃収入を利回り相場で割ることで求めることができます(家賃収入÷利回り=市場価格)。簡単な例として、現在の投資市場にて不動産投資に対する期待利回りが10%だったとします。仮にAという物件の純家賃収入が年間A$100,000だったとすると、このA物件の市場価格は、A$100,000÷10%でA$1,000,000という評価になります。仮に投資物件の情報に家賃収入しか表示されていない場合には、この方法を用いて、大凡の市場価値を割り出し参考にすることができます。

また、直接還元法が単年度の評価を算出する方法に加え、投資期間全体(例:5年間)を考慮し、その間に発生する純家賃収入や売却額(投資終了時)を予測・試算し、それらの数字を根拠にし投資効果を検討&判断をするNPV(Net Present Value/正味現在価値)やIRR(Internal Rate of Return/内部収益率) などがあります。少々煩雑な計算を施す必要がありますが、投資物件を検討する際に欠かせない評価法で特に大型投資案件には欠かせない評価方法の一つです。

投資用不動産は他の不動産と異なり、色々な尺度・角度から物件を精査する必要があります。ワイドエステートでは蓄積された経験と、必要に応じて法律事務所、会計士事務所、不動産鑑定人など、専門コンサルタントをご紹介させていただき、投資案件より最大限の利益が引き出せるようにお手伝いさせて頂きます。

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