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:不動産編

中国からオーストラリアへの住宅投資激減!

オーストラリアの住宅価格指標を眺めていると主要都市であるシドニー、メルボルン、ブリスベンでは価格調整期に入ってきているように見受けられます。
調整期とは、つまり不動産価格が前期比に比較すると下がり始めているということです。何が原因なのか?いろいろのデータが出始めていますがここ4〜5年、オーストラリア(世界の)の住宅市場を賑わせたチャイナマネーはいまどうなっているか?という点を少し掘り下げてみました。

先ず、巷で聞く「中国当局による資本流出規制強化」とはなにか?。簡単にいうと、中国政府が個人に対して外貨への両替額を一人年間5万米ドルと規制していたが、この規制に加えて2017年2月より「個人が海外で不動産を購入するために人民元を両替することを原則禁止にする」という更に厳しい規制を発令したことです。
その結果、えらいことが豪州の不動産市場ではおこっているのです。

外国人がオーストラリアで不動産を購入する際には外資審議会(通称FIRB)に事前承認を得ないといけないわけですが、この当局から発表された数字を見ますと市場に大きな変化がおきていることが読み取れます。

購入承認数、購入承認額がそれぞれ前期比約70%程激減!金額にして約5兆円の取引減少です。半端ではない金額が市場が消滅していて価格調整期に入るひとつの大きな要因になっていることがと読み取れます。

まだまだ上がりますよ!とのセールストークには少し注意した方がいいかもしれませんね。

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ペットを飼っているテナントに朗報か?

現在、クイーンズランド州では、40年ぶりに賃貸の法律の見直し作業をしています。テナント、家主、管理会社から幅広く意見を聞いています。

その中でも、意見が多かったのが、ペットに関してです。現在、犬や猫などのペットを飼っているテナントがペットを飼うことが許されている物件を探す時は、賃貸不動産情報サイトのrealestate.comなどを見ると、「PET FRIENDLY」と、物件情報に記されています。もしくは、家主の承認が必要と明記されています。実際、不動産情報サイトを見ると、マンションなどの集合住宅の場合、飼うことができる物件は、少ないです。飼うことができるのは、一般的には、戸建てが多いです。マンションなどは、管理組合の規則もありますが、同時に、家主がペットを飼うことを嫌がるケースもあります。ペットがいると、ペットによる、物件の損傷、臭い、アレルギーを懸念するからです、実際、弊社で賃貸管理をしていた時に、テナントの中には、猫アレルギーの方がいて、その方の前に、物件を借りていたテナントが猫を飼っていたため、アレルギーが発症したケースがありました。もちろん、前のテナントは退去時の清掃やノミなどの駆除をしたにもかかわらずです。

テナントは、ペットを飼いたい、しかし、家主としては、上記のようなリスクは避けたいという、両者の考えは、よく解ります。

現状、オーストラリアは、世界の中でも、ペットを飼っている比率が、非常に高く、全世帯の62%がペットを飼っています、つまり、2軒に1軒は、ペットを飼っているということです。にもかかわず、その10%が賃貸物件で飼っているという数字があります。賃貸の場合は、飼うことが難しいということです。

今回の改正で、ペットを飼う場合は、引き続き、家主の承認が必要ですが、家主が断る場合は、それなりの理由が必要になりそうです。どのような理由が、拒否する利用として受け入れられるかは、これから決まっていくと思いますが、ペットが飼える賃貸物件は増えると思われます。一報で、今後、家主はリスクを鑑み、家賃を上げる可能性も考えられます。
なかなか、難しい問題だと思われます。
【参考サイト:realestate.comサイト内のPet Friendly Rentalsページへ

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ブリスベンの不動産市場動向あれこれ

昨年から言われているブリスベンのアパートメント市場供給過剰の懸念ですが、なかなか、どうして市場は予想以上健闘しているとANZ銀行のシニアエコノミストの方のコメントが、先日、新聞にありました。 

昨今のアパートメントの建設ブームでここ数年、銀行はブリスベンのアパートメント市場に非常に警戒しておりましたが、順調な人口増加に助けられ、実際のユニット価格はここ数年で約5%程度落ち込んだ程度とのことです。統計局の最新の数字(今年3月までの過去12か月)によればQLD州は1.7%の人口増加を記録し、他州を上回りこの傾向は2019年、2020年も続くとみられております。同エコノミストによれば、借入利子の動向に加え、『人口増加』は向こう2-3年、不動産市場の動きの重要なポイントとなると言っております。

シドニー、メルボルンに比べてブリスベンは住居の価格が『アフォーダブル(お手頃)』感があるため、他州からの移住者には魅力的です。国際通貨基金(IMF)の昨今の発表ではオーストラリアは世界主要国対象の財政健全度調査で世界で4位、投資先としても安全であり、安定した国です。中でもブリスベンは適度な都会感とゆとり感が同時に存在する大変住み易い街です。

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Photo by Michael on Unsplash

ローン返済の崖?

オーストラリアでも不動産投資をする際には銀行の融資等を利用し、レバレッジを効かせる。借入金利は4〜5%程。融資期間は大凡30年間。特徴的なのは最初の5年間は元金の返済は据え置き(従って利息のみの支払い)、6年目から元利支払いという商品が市場に結構出回っていること。借りる側も貸せる側も5年後には一旦清算という目論見があるように思う。これは「不動産投資は最低5年間持つべし」という言い伝えにも合致してしているように思う。
「ローン返済の崖」、それは何か?
簡単にいうと、最初の5年間は購入した不動産の家賃で金利のみを支払う、つまりツーペイでやり繰りし、5年後にキャピタルゲインで儲けるという目論見で購入したが、6年目を前に期待していた程、不動産の値段があがらず売却を見送った瞬間に元金の支払いが待ったをかけずに追ってきって崖に追い詰められる、という状況です。例えば、最初の5年間はの支払いが100であったとすると6年目から150〜160となる。5割から6割増しで毎月の支払いが重くのしかかってくる。この状況を凌げればよいが、耐えられない人は崖から落ちてしまう。。。
現在、不動産の価格は調整期にはいっているエリアもある。。。売ろうにも売れない。
仕方がない損切りか?それにしてもダメージが大きすぎる、だからといって毎月の返済額は支払えない。。どうする?。。5年前に借り入れをおこした人の中には悪夢をみている人が多くいるかもです。

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弊社が入居しているビルが売りにでました。

弊社ワイドエステートが入居している、サーファーズパラダイスの中心に位置する22階建てのオフィスビル「50 CAVILL」が売りにでました。当ビルは、ゴールドコーストを代表する企業がテナントとして入居しています。

例を上げれば、テレビ局の「チャンネル9」、ホテル、コンドミニアムのマネージメント会社「MANTRAグループ」、世界的な会計事務所「PWC」、会計士、弁護士事務所などなど。リーマンショックまでは、金融関係の企業が入居していて、駐車場には、バブリーなスポーツカーが駐車していましたが、リーマンショックで、大量に、退去した後は、ビルも空室が目立っていました、それが、数年前にオーナーが変わり、エレベーターに最新のシステムを導入、エレベーターホールを含めた内装のリノベーション等に約8億円投資した結果、今では、入居率が97%になりました。今のオーナーは、投資をして、入居率が97%になったことで、売りに出して、利益を確保する目論見のようです。当地では、オフィスビルに限らず、一般住宅でも、改装などを施し、バリューアップし、物件を売却して、利益を得るという投資戦略です。日本では、一般的ではないかもしれませんが、当地では一般的です。

約40億円で購入し、8億円でアップグレードしたビルは、いくらで売れるでしょうか?注目です。

当ビルの購入にご興味ある方は、2018年11月13日までに、ワイドエステートまでご連絡ください。
*物件詳細ページはrealcommercal.com.auからご覧いただけます(英語)*

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海外不動産の相続時の課税価格

最近、日本の相続税について勉強する機会があり、日本はオーストラリアと違う、とつくづく感じます。
まず、オーストラリアには、相続税、贈与税がありません。このように言いますと、オーストラリアは相続税が無いのなら、オーストラリアで保有している不動産は、課税対象にならないのではないですか?という質問を受けますが、残念ながら、日本に居住している被相続人の場合は、課税対象になります。

次に、不思議に思うのが、日本の場合、不動産を相続する場合、いろいろな特例があり、例えば小規模宅地等の特例という制度があり、被相続人が自宅として住んでいた土地の評価は、何と8割引きになり、例えば、1億円の土地の場合、相続時の評価額は2000万円になるということです。また、賃貸物件でも、5割引きになります。

このような制度があるために、例えば、1億円を現金で相続すると100%課税対象になるところを不動産で相続すれば、大幅に評価額が下がります、という謳い文句で、相続税対策として、開発業者は、マンション購入を勧めているようです。確かに相続時の評価が下がり、相続税の節税につながりますが、人口減少が著しい日本で不動産自体の価値が下がったら、どうなるかな?と疑問に思います。

さて、日本の税理士の方から、興味深いお話を聞きましたので、紹介します。
海外で賃貸物件を所有している方も多いと思いますが、これらの物件でも、小規模宅地等の特例は適用されるようです。以下、一例です。

日本・海外の不動産を1億円(土地:5000万円(200㎡以内)、建物5000万円)でご購入されて、貸付事業のように供された場合の日本の相続税の減額については、次のとおりです。

【日本の不動産】
相続税評価額:土地(路線価方式で評価を洗替)一般的に時価の80%相当額:4000万円
建物(固定資産税評価で評価) 構造等によって全く異なりますが、仮に2500万円
⇒相続税評価額6500万円
小規模宅地等の特例適用額:△2000万円(=4000万円×50%)
日本で課税される相続税課税価格 4500万円

【海外の不動産】
相続税評価額:土地・建物とも相続開始時の時価で評価1億円(相場に変動がない場合)
小規模宅地等の特例適用額:△2500万円(=5000万円×50%)
日本で課税される相続税課税価格 7500万円

上記の情報には、様々の条件が付きますので、詳しくは、日本の税理士にお問い合わせください。

ブリスベン完成済みアパートメント、掘り出し物件情報!!

ここ10年ほど、ブリスベンは建築ブームで特に2010年くらいからつい最近まで、ブリスベンの新しいアパートメント市場は工事がスタートする前に売り切れるという状態が長く続いておりました。このブーム、昨年後半くらいからスローダウンはしているものの、例えば数年前に販売を開始したサウスブリスベンのとある開発物件は、まず開発主が持っている顧客に売り込みをかけ、350軒以上のアパートが3日で売り切れた、とニュースになりました。
このブーム中にオフザプランと言われる図面買いで完売!となっていたものが今年に入って建物が完成、決済となったいくつかの物件の中に、決済のできない買主が出てきているようです。ある意味、新築、完成物件を探していた外国人の買主にはこれはとても良いニュースです。決済が出来ずにマーケットに戻ってくる物件は「新築扱い」となります。よって、これをタイミングよく拾えると、完成物件で新築のロケーション抜群のアパート購入機会となるわけです。

ワイドエステートではブリスベンの完成済みアパートもご紹介しております。これらの掘り出し物は足も速く数に限りがあり、タイミングが重要となります。ご興味おありの方はいつでもワイドエステートにご連絡ください!

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シドニーの不動産価格の下落?

シドニーの不動産価格の下落が顕著になってきています。アッパー・ノースショア地域においては戸建て中央値が年間で12.2%で下落、金額でいうと23万ドル価値が下がったという衝撃的なデータも出始めています。一方でインナー・シティーやイースト・エリアは比較的下落率が低く販売も安定しているようですが、全体的に市場が下がっていることは事実です。

オーストラリアの不動産市場は7年ー10年毎にサイクル(市場の周期)があると言われています。例えばサイクルを7年とした場合、1年目を100とし、毎年複利で5%価値があがると5年目あたりで、127になります(平たくいうと1億円の物件が1億2700万円になります)。 ちょうど5年目あたりから価格調整が入り(下落し)7年目に115にもどり(この場合複利で5%下落した)、そこからまた上昇に転じるというイメージです。

過去はそのトレンドで市場のサイクルを予測していたわけですが、今はどうもこのトレンドはしっくりこないな、というのが業界の感覚です。実際のところシドニーは合理性に欠けたような価格上昇が続いているからです(理由はいくつか考えられますがまたそれは次回のブログで)ただ、不動産価格が上がりっぱなしということは考え難く必ず何処かで調整局面を迎えるはずです。それが「今なのか、もっと先なのか?それとも直ぐに上昇に転じるのか。。?」データ等を眺めて考えると、なかなか面白い時期にきているなと思います。

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開発物件もロケーション!

最近取り扱わせていただいた弊社のお客様のブリスベンの売却物件ですが、今、若い世代がどんどん増えているエリアGeebung, Zillmereに位置する古い一軒家でした。築50年近い物件でしたが、テナントさんも入っており、買主は将来小規模ですがDuplex(デュープレックス)と呼ばれる2軒が1つとなるテラスハウスを建てて賃貸されることを検討中。順調に人口が増えるブリスベンだけあり、このあたりは、市の開発計画ガイドラインが変わり今まで戸建てのみが建築可能だったところから、こういった集合住宅も立てられるようになり人気です。これを見極めて何年も前にこの物件を買われた売主もすごいですが、築50年の一軒家を買って将来開発しようとする若い買主もすごいですね。
『不動産はロケーション』と言われますが、先を見ながらこういった情報を集めて良さそうな物件を買うというのは、そう簡単なことではありません。ワイドエステートでは、地元に密着した情報を集め良いロケーションの物件探しのお手伝いをさせて戴いております。

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オークションの落札率の低下で見る豪州の不動産市場

以前、私のブログでも触れましたが、オーストラリアでは不動産を売却する手法としてオークションを用います。ポイントは誰でも気軽に利用できるという点です。日本のように玄人だけが利用するというシステムではありません。売主は市場が強含みの時には高値を狙い、弱含みの時には換金を促す手段として、買主は開かれた市場で価格を競い合い自分の身丈にあった価格で競り落とせるというメリット等があります。このオークションに出た不動産(主に居住用)が実際に競り落とされた割合をこちらではClearance Rate(クリアランス・レート)といい、大手不動産調査会社(Core Lodgic社)が毎週発表します。
このレートを見ることで現在の不動産市況がどのような状況にあるのか一目で掌握できるので我々、不動産業者はこの発表を見て現場の感触に沿っているか否か確認するわけです。さて、先週の結果は如何に。。全国主要都市でオークションに出された物件数2245件、クリアランスレートは61%でこれは昨年、同時期の72.8%を多く下回ります。各都市でみると(今回/昨年同時期)シドニーが62.5%/74.5%、メルボルンが61.2%/75%、ブリスベンは50.4%、キャンベラは主要都市の中で上出来で77.1%。業界ではクリアランス レートが70%を達していると市場は強いと言われていますので、今回の結果をみるとキャンベラ以外は全ての都市において市場が弱含みということが読み取れます。勿論、こちらは冬にはいりますので、季節的な要因もあると思いますが、前期と比較して10%もレートが落ちるということは市場に何か変化が起きていると考えることが自然だと思います。

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