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:不動産編

開発物件もロケーション!

最近取り扱わせていただいた弊社のお客様のブリスベンの売却物件ですが、今、若い世代がどんどん増えているエリアGeebung, Zillmereに位置する古い一軒家でした。築50年近い物件でしたが、テナントさんも入っており、買主は将来小規模ですがDuplex(デュープレックス)と呼ばれる2軒が1つとなるテラスハウスを建てて賃貸されることを検討中。順調に人口が増えるブリスベンだけあり、このあたりは、市の開発計画ガイドラインが変わり今まで戸建てのみが建築可能だったところから、こういった集合住宅も立てられるようになり人気です。これを見極めて何年も前にこの物件を買われた売主もすごいですが、築50年の一軒家を買って将来開発しようとする若い買主もすごいですね。
『不動産はロケーション』と言われますが、先を見ながらこういった情報を集めて良さそうな物件を買うというのは、そう簡単なことではありません。ワイドエステートでは、地元に密着した情報を集め良いロケーションの物件探しのお手伝いをさせて戴いております。

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オークションの落札率の低下で見る豪州の不動産市場

以前、私のブログでも触れましたが、オーストラリアでは不動産を売却する手法としてオークションを用います。ポイントは誰でも気軽に利用できるという点です。日本のように玄人だけが利用するというシステムではありません。売主は市場が強含みの時には高値を狙い、弱含みの時には換金を促す手段として、買主は開かれた市場で価格を競い合い自分の身丈にあった価格で競り落とせるというメリット等があります。このオークションに出た不動産(主に居住用)が実際に競り落とされた割合をこちらではClearance Rate(クリアランス・レート)といい、大手不動産調査会社(Core Lodgic社)が毎週発表します。
このレートを見ることで現在の不動産市況がどのような状況にあるのか一目で掌握できるので我々、不動産業者はこの発表を見て現場の感触に沿っているか否か確認するわけです。さて、先週の結果は如何に。。全国主要都市でオークションに出された物件数2245件、クリアランスレートは61%でこれは昨年、同時期の72.8%を多く下回ります。各都市でみると(今回/昨年同時期)シドニーが62.5%/74.5%、メルボルンが61.2%/75%、ブリスベンは50.4%、キャンベラは主要都市の中で上出来で77.1%。業界ではクリアランス レートが70%を達していると市場は強いと言われていますので、今回の結果をみるとキャンベラ以外は全ての都市において市場が弱含みということが読み取れます。勿論、こちらは冬にはいりますので、季節的な要因もあると思いますが、前期と比較して10%もレートが落ちるということは市場に何か変化が起きていると考えることが自然だと思います。

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メルボルンの不動産業者がパニック状態!?

今、メルボルンの不動産業者(仲介業)はとてもやばい状況にあるようです。日本では不動産業は全国統一の 業法のもと行われていますが、オーストラリは州単位で不動産業法が異なるため各州の法律のもと不動産業を 行います。メルボルンはヴィクトリア州(VIC)にありますので、ヴィクトリアの不動産業法が全ての不動産業者に適用されます。この州にある不動産業者を取り仕切るのがヴィクトリア不動産協会(通称REIV)で会員数が5,000社ほどあります。この協会は例えば会員に対して法的なアドバイスや、不動産媒介契約などの不動産取引をする際 にお客様(売主)と交わす契約書の雛形などを提供(有料)します。ところが、大変なことがおこりました。。 同協会が発行し不動産業者が利用した専属専任媒介契約(The Exclusive Sales Authority))の規定条項に不備があるとし、大手不動産業者に手数料A$385,000(約3千万円)の支払いを拒み続けた原告者が裁判で勝訴してしまったのです。これは何を意味するか?そうです、過去に不動産取引において仲介手数料を不動産業者に支払った売主が契約に不備があったというこことで払い戻しの請求をすべく蜂起する可能性があるのです(いまその真っ只中)。 しかもこの媒介契約書、ヴィクトリア州の消費者保護局からもお墨付きの契約書であったにも関わらず、肝心な ところがヴィクトリア州不動産取引業法に対応していなかったようです。。。
不動産業者は何がなんだか分からない状況でパニックの状態。どうなっていくのか、この事例は他の州にも影響を及ぼすかもしれませんので注視していきたいと思います。

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今、宮古島の不動産があついようだ!

私が生まれ育った沖縄の宮古島がかなりHotらしい。勿論、不動産のお話です。

沖縄本島の恩納村等は昔から国内では屈指のリゾート地として有名だが宮古島は前浜ビーチにある「東急リゾートホテル」、シギラビーチにある「シギラリゾート」としてユニマットが展開するホテル、リゾートコンドミニアムを除きあまり冴えなかったけれど、最近、三菱地所や森トラスなど国内大手の不動産デベロパーが宮古島(の下地島)でリート物件を開発するということでかなり注目を集めているようです。宮古島と伊良部島を結ぶ大橋が完成したことでそのブームに拍車がかかり海外沿いの不動産はひと昔一坪5,000円だったものが今は一坪50万円とか。。初めて聞いた時には驚愕したが、余暇を重視するオーストラリア人富裕層の目線で考えるとまだ割安かもしれません。。ゴールドコーストでは最低一坪200万円位はすると思いますから。

それで、先月の休暇で宮古島に帰郷しました。不動産がHotということで沢山の人でごった返しかと思いきや、いつもの通り静かでした。。シーズンの影響があるのかもしれませんが、少なくとも私が幼い頃から高校卒業し島をでるまでいつも泳ぎにいっていた砂山ビーチ(写真)は人もいなく、いつものとおりに迎えてくれました。息子を遊ばせると自分の幼かった頃、またよく遊んだ幼馴染の顔や名前が頭に浮かびます。。

嵐のまえの静けさであれば、いまのうちに見納めておきたい、そんな複雑な気持ちにもなりました。

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オーストラリアの利回りが3%であれば、日本、東京と変わらない?

仕事柄、豪州の不動産に投資を検討されている方と話をする機会が多いが利回りの話になると「それじゃ、日本と利回りとあまり変わらず魅力ないね」とコメントされることがあります。
豪州の利回りは全国平均して大凡3%、日本の主要都市、特に東京の利回りも3%、なるほど、これだけを見ると確かにそうだと思う(豪州、東京ともに場所によっては1%を下回る)。ここでいう利回りとは"実質的な利回り"で"表面利回り"ではない。つまり家賃収入から全ての経費を差し引いて最終的に手元に残るお金を投資額で割った不動産の収益率で、確かにこれで比較するとあまりメリットは無いように見えるが、私は「お客様、大切な事を見落としていますよ。それは、利回りは単年度の比較を主たるものとしていて、長期的な視野、例えば国のファンダメンタル(経済発展基本的要素&持続性)の比較等があまり考慮されていませんよ、この辺りも比較されると違うイメージがもっていただけるのではないでしょうか?」と伝えるようにしています。不動産の賃貸業や価値の上昇に大きな影響を及ぼす項目をいくつか比較すると、豪州に投資をすることがある意味大切な資産のリスクヘッジになることがわかります。比較の例として、人口動態や不動産の空き室率などがあります。例えば日本は毎年30万人人口が減っていますし、これからも30万人づつ減り続けると言われています。豪州は毎年35万人程増えていますし、出生&移民政策が大変上手くいっていてこれからも増えます。市場規模が毎年大きくなり26年連続で経済が成長。ちなみに連続成長としては世界一です。東京や 神奈川全体の空き室率は公表されている数字で30%を超えています。日本では賃貸市場が先細りの中、相続税対策の名の下これからも居住用不動産が増えますので空き室は上がりますし、結果、家賃は下がることが予想されています。一方、豪州の空き室率は約3%、貸し手市場で家賃 も上がっています。日本は地震がありますが、豪州では地震はありません。どうでしょうか?まだまだ比較要素はありますが(例えば米国は銃社会だけれど豪州はそうではない等)、単年度の利回りではなく、不動産事業に影響を及ぼす周りの環境(国VS国)も検討の対象にすると大分投資目線が変わってくると思います。長々となりましたが、ちょっとしたお説教でした!(笑)

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抜群のロケーションと素晴らしい眺望、サウスポイントアパートメント

弊社を通じてご購入いただいたブリスベン新築物件、「サウスポイントアパートメント、1ベッドルーム」!!売却のお手伝いもさせて戴いております。
サウスポイントは抜群のロケーション。サウスバンクの目の前に位置し、サウスバンク駅上!駅に隣接するショッピングセンターにはスーパーマーケット、レストラン、カフェなどもありとにかく便利です。テナント付けも早く、お家賃は1ベッドルームとしてはトリプルAクラスのお家賃を確保。川とブリスベンのシティーの素晴らしい眺め、ゆとりある間取り、質の高い仕上もポイント高く、売り出し開始間もないですが、順調に反響が入っております!!

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コモンウエルスゲーム期間中の営業について

お客様各位

平素は格別のご高配を賜り、厚くお礼申し上げます。

さて、ゴールドコーストでは本年の4月4日(水)〜4月15日(日)にかけて「The Gold Coast 2018 Commonwealth Games」が開催されます。日本ではあまり知られていない大会ですが、イギリス連邦に 属する国や地域が参加し、4年毎に開催されるオリンピックのような国際的な総合競技大会で、この 開催期間に各国から選手を含め約100万人以上の来訪客が当地を訪れることが予想されております。そ れに伴い、クイーンズランド州政府、ゴールドコースト市、大会事務局からも、テロ対策等の警備強 化のためゲーム期間中とその前後には、大がかりな交通規制が行われるため、規制対象区域に立地す るオフィス、店舗、各種機関等の通常営業が困難になると発表されております。公共交通機関の利用 を促してはおりますが、大変な混雑が予想され、移動が大変困難になることは避けられません。
※【2018コモンウエルスゲーム公式サイト(英語)】https://www.gc2018.com

弊社はゴールドコーストの中心地、サーファーズパラダイスの規制区域に本社があるため通常の営 業が困難になると予想されます。そのため、大会開催期間中は以下の内容で対応させていただきます ことをご理解頂きたくお願い申し上げます。

2018 年4月4日(水)~ 2018 年4月 15 日(日)

ゴールドコースト本社/ブリスベン連絡事務所

営業日:月曜日〜金曜日(土曜日、日曜日は休業)

営業時間:午前10時〜午後4時

メールでの対応のみとさせていただきます。

賃貸、不動産サポートのお客様で緊急事態の際は、オフィス宛または担当者までご 連絡下さい。
移動が困難な場合、お電話での対応となる場合もありますことをご理 解下さい。

不動産視察(売買、賃貸、学校案内他)は実施できませんのでご了承ください
(一 部のエリアのみ対応可能)。

株式会社 ワイドエステート
代表取締役 砂川 盛作

今年もよろしくお願い致します。

2018年が明けました。真夏のオーストラリア、クィーンズランド州は現在、宿題のあまりない長い夏休み中です。
今年はゴールドコーストではかつてイギリスの統治下だった国が集うスポーツ競技大会「2018 Commonwealth Games」 が開催される大きな年です。日本ではあまりなじみのないこの『ミニオリンピック』ですが、競技種目23種類、70か国が参加し、ゴールドコーストは今年その開催国なのです。4月4日(水)から15日(日)まで開催され、この期間はゴールドコースト最大のスポーツイベント開催中となり相当な観光客が集まると予想されております。
毎年、色々あるこういったイベントが、ブリスベンを中心とする南東クィーンズランド地区の注目度を高め、他州からの移住者の安定した増加につながり、不動産の価値の安定にもつながります。ブリスベン地区では相変わらず戸建て住居の価格は上昇中です。また、Your Invest Property 社によれば、供給過剰が懸念されているアパートメント、ユニットマーケットですが、ロケーションの良いところは大きなマイナス影響はないとのこと。主要不動産流通サイトのチーフエコノミストも、若干の価格調整はあるものの2018年末までにはそれらも落ち着き、回復に向かうと予想しています。需要と供給のバランスで、2017年中は市内から5km以上離れるとアパートメントの空室率が増える傾向も見られました。しかし、市内から800m、サウスバンクの素晴らしいロケーションと質の高い仕上がりで人気の高いサウスポイントをご購入になった弊社のお客様のアパートメントは、決済後すぐにテナントさんが決まり1ベッドルームとしてはプレミアムのお家賃で賃貸開始となりました。
不動産市場は国内/外の様々な要因で動き、どちらに触れるかを正確に予想するのは難しいですが、上昇すれば下がりまた上がるというのがサイクルです。この上下のタイミングの見極めは、購入にしろ、売却にしろ非常に重要なものになります。出来るだけたくさんの地元市場の情報を収集、更にしっかりとしたロケーションを抑えることが、価格上昇時には更なる高値が付き、ネガティブな経済の変化があった際はその影響をミニマムに抑えるポイントとなります。
2018年もオーストラリアでの不動産をご購入の際は、正確なローカル情報、地元の知識をご提供できるワイドエステートに是非ご相談ください。

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【コモンウェルスゲームのマスコット、Borobi】  

日豪プレスQLDにて紹介していただきました

オーストラリアの日本語新聞、日豪プレス・クィーンズランド州版の1月号にてワイドエステートの業務内容を紹介して頂きました。

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ラジオ沖縄「沖縄羅針盤」にゲスト出演/前編

弊社代表の砂川が11月5日(日)にラジオ沖縄「沖縄羅針盤」にゲスト出演しました。ライブで聴けなかった方は、是非、podcast(ポッドキャスト)にて、お時間がある時にどうぞ。海外からでも聴けます。5日は前編、来週12日(日)は後編になります。

ポッドキャストで聴いていただける方は以下のページをご覧下さい。
http://pod.rokinawa.co.jp/wp/archives/11467

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