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:不動産編

図面売り物件を購入する際の注意点は

日本で云う青田売りのプロジェクトがゴールドコーストにも多数あります。他の外国ではプレ・ビルド、オーストラリアではオフ・ザプラン(図面売り)といわれ、プロジェクトが完成する前から販売し買い手を早い段階から確保しておく手法です。これ自体は何の問題もありません。ただ最近メインストリート沿いにあるプロジェクトで完成予想図の販促用看板が建てられ、ディスプレイ(物件展示販売所)がある ものの建物工事を着工する気配が全くないプロジェクト(更地)が目立ってきました。私は以前から疑問を持っていましたが、チャイナマネーの流入により用地がどんどん買収されメディアではこれらのプロジェクトが完成した暁にはゴールドコーストは生まれ変わり新しい時代を迎えると囃し立てていましたが、素朴な疑問として「誰が買うの?」「しかもこんなに沢山」と思っていました。実は同じような現象を私は30年前にも見ています。そう、あの日本のバブルの時です。あの時日系企業はゴールドコーストの一等地を買い占め(いい意味で)、ゴールドコーストに幾つものプロジェクトを完成させました。買い手が殺到するという甘い誘惑に乗せられ開発を推し進めたものの蓋を開けてみるとが買い手がいなかったのです。。。しかも全然。その結果、仕方なく叩き売りをして資金を回収したという現実を幾つも見ています。話がそれてしまいそうなので、このブログの内容で触れたかったことに戻すと、オフザプランのプロジェクトを購入する際には先ず開発主が豪州国内において実績があるか先ず確認をすることが大事です。
立地が良い、値段が安いからといって安易に手を出してはいけません。また仮に無名の開発業者の場合、工事がどの程度進み、完成は何時頃をしっかりと確認をすることがポイントです。何故か?契約時には購入価格の10%〜20%を契約金として預託しなければならず、仮に開発が進まなかった場合には2〜3年、プロジェクト規模によっては5年位契約金が塩漬けになってしまう可能性があるからです。
ワイドエステートでは厳選したプロジェクトッを紹介しています。是非、お気軽にご相談ください。

以下はOff The Planの完成予想図。素晴らしいが建たなければ価値なし。。。

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不動産はロケーション!

不動産購入時には「ロケーション」の良さは、とにかく大事なポイントになります。何を条件にこの物件がロケーションが良いのか?という判断基準はなかなか難しいものがあり、やはり地元に密着した情報の収集が必要です。昨今、オーストラリアの代表的な都市では高層アパートが増えていることを懸念する声が聞こえ、こういう時こそ、たくさんある中から良い物件を厳選することが大事になります。先日のニュースでは4大銀行の一つANZが購入物件の郵便番号で、融資をする際の審査基準の条件を調整を厳しくすることになった、とでておりました。購入する物件の郵便番号によって(ロケーションにより)、デポジットの金額を変えるなどするようで、供給過剰、または賃貸状況がいま一つで投資物件としてはどうかと銀行が判断するところは貸付審査が厳しくなるそうです。ワイドでステートでは購入エリアを決める際にポイントになる交通機関、学校、将来のインフラ開発状況、不動産関連の地元の情報などをお話しさせていただきますので、いつでもご相談ください。

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伸びるケアンズ

クィーンズランド州の北の玄関、ケアンズ。人口は16万人程度とこじんまりですが、グレートバリアリーフ、熱帯雨林エリアが世界遺産に指定されており、日本から6時間半とアクセスも抜群に良いので観光地としてもゴールドコーストと並ぶ人気の街です。ケアンズには新しい開発物件がしばらくありませんでしたが、昨年くらいからいくつか開発がはじまり、期待される大型総合開発物件も登場、また街から車で10分程度のに位置するゴルフ場前の戸建ても割安感がありお勧めです。オーストラリアの不動産投資の魅力は、安定した経済や政治、人口増加率の伸びなどをはじめ、日本との時差が無いこと、季節が逆なので日本の冬や暑い夏の間の避暑地としての利用価値もあることなどがありますが、ケアンズはこれらのポイントを他のオーストラリアの街と比べてもかなりの高得点となります。大都市シドニー、メルボルンと比べて不動産の価格はまだまだお手頃、更に観光産業の伸びや安定した人口増加があり賃貸需要も高くリターンも固い。将来も十分期待できるケアンズ。是非一度ご考慮ください!

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期待できる!アドレードの不動産

今後不動産投資で伸びしろが期待できるところはどこがありますか?という質問に対して具体的に「ここだよ」と言えるエリアが幾つかありますが、その内のひとつに南オーストラリア州の州都アドレードの近くにあるハレットコーブ(Hallett Cove)は狙い目です。閑静な住宅エリアは他と類似していますが、大きな特徴は夕日が海(St Vincents湾)に沈んでいく光景が見れることです。ゴールドコーストやシドニーはオーストラリア大陸の東海岸に面していて太平洋から朝日が昇ってくる景色を見れますが、ハレットコーブはその逆で大海原の果てに大きなオレンジ色の太陽がじわじわと沈んでいく光景が見れるのです。初めて夕日を見た時に方向感覚が分からなくなりました。私の知識では大陸の西海岸、例えばパースがあるエリアでのみこの景色が見れると思っていたのですが、アドレードの独特な地形、住宅地の広がり具合からこのエリアでも大海原に夕日が沈んでいく景色が見れるのです。その景色の静粛さは言葉では表現できないほど素晴らしいもので、ここに、このエリアの不動産価値があると考えています。オーストラリアでは一般的に海、湾、内海、川の景色が見れる不動産は価値があり、それに利便性(例、市街地内、市街地に近い等)が加わると価値は増加していきます。このハレットコーブは市街地のアドレードから車で15分、電車も通っており、アドレードの経済規模が大きくなるにつれて(ほぼ同時に)価値が増加していくことが容易に想像できます。今、ほとんどの投資家はシドニー、メルボルンに軸を置きがちですが、アドレードはまだ割安感があります。是非、一度検討してみはいかがでしょうか。

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不動産売却における新税制

オーストラリアの国税局(通称ATO)は非居住者が不動産を売却した際、その売却から得たキャピタルゲイン(売却益)に対して税金を確実に課せることができるように売主と買主双方に対してある義務を課せています。売主に対してはATOからCapital Gain Withholding Clearance Certificateの入手(申請必)を義務付け、買主に対しては売主からそのCertificateの入手を義務付けています。このCertificateは何かというと、簡単にいうと(とても)、売主が過去に賃貸所得税申告をしていてその不動産を売却をすると明らかに損失がでるとわかる場合や、売却したら大凡の売却益がATOによって掌握できるという場合にATOが売主に対してCertifidateを発行します。また、売却で明らかに損失が出ていることが売買契約書などで立証できればこの場合もCeritficateが発行されると思います。要はATOが合理的に納得できるような情報を 提供すれば発行されると考えて良いと思います。さて、買主はそのCetificateの入手が義務付けられていますが、仮にATOが売主に対してCertificateを発行せず、その結果買主が売主からCertificateを入手できなかった場合にはどうなるか?
この場合、ATOは買主に対して決済代金から売買契約の12.5%を強制的に徴収しATOに納税することを義務付けています。
例えば売買額がA$1,000,000であった場合、買主が強制的に徴収&納税する額はA$125,000となります。大きいですね。売主はその後ATOに対して所得税申告をし、損失が出ているのであれば納税した全額の還付(払い戻し)を受けるか、 或いは売却益に対して納税するか、或いは放置するかの選択肢が出てくることになります。 この法律は以前からありましたが、2017年から売買対象金額がA$750,000に引き下げられています(個人的はなぜ 全ての金額に対してやらないのか疑問をもっていますが)。Clearance Certificateの取得は時間を要する場合がありますので、 ここ3〜6ヶ月以内に売却を検討されている方は早めにCertificateの取得作業に動いたほうがよいと思います。 売却の流れも含めまずはワイドエステートにご相談ください。

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不動産オークションした結果は!!

日本では不動産の競売というと差し押さえの物件、裁判所の命令による競売がイメージされ、競売の入札者は その道の玄人(主に不動産業者)が多く、一般の人は市場に入れない雰囲気がありますが、オーストラリアでは 競売、通称オークション(Auction)というと売主がその時の市場を鑑み換金する手法として採用する売却方法になります。その時の状況とは、1. 市場が悪く兎に角換金を急ぎ債務を一婦したい、2.市況がいいので入札者 を競合わせできるだけ高額で売り抜けたい、の二点です。今の市況はその物件の場所、物件の種類によりますが、どちらかといいますと2. の状況かと思います。それで、先日、あるお客様(売主)の物件を競売にだしました。最初の指値はA$600,000、その後入札で競り合いがあり最終的には$957,000で落札されました。このお客様 物件を仕入れたのは今年の初めでA$500,000程で仕入れました。その後、いろいろと仕掛けた後(ここが ワイドエスートのコンサルティング力です)、競売に持ち込みA$957,000、しかも即金で落札です。ぼろ儲けですね。実は売主だけが利益をとったのではなく、落札した買主にもメリットはあるような仕組みを 作りました。つまり、双方にとってWin-Winケースですね。売主、それから落札した買主にも喜んで頂き、私たちもハッピーです。不動産戦略がちょっと特殊になりますと、やはり経験豊富なコンサルタントのアドバイスが必要です。是非、ワイドエストートにご相談ください! 写真はオークション会場の写真です。最初の指値がA$600,000で、最終落札価格がA$957,000になり、 「SOLD」になりました!

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【最初の指値、A$600,000】  
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【落札価格、A$957,000】  
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【SOLDです!!】  

カジノ&ホテル地区の再開発が注目

ブロードビーチのTHE STAR(スターカジノ)地区が生まれ変わります。カジノとホテルがあるこの地区では、現在、6スターホテルを建築中。この度、この地区にホテルとコンドミニアム(アパート)が一体になった総工費870億豪ドル、53階建ての開発が発表されました。CONRAD HILTON(コンラッドヒルトン)として華々しくオープンし以来、カジノ、ショーで人気を博していましたが、30年以上経過し、再開発の運びとなりました(昔、ダイアナロスのコンサートを見に行きました)。

コンドミニアムが423戸、ホテルルームが300室を有し、レストラン、バー、リテール店舗などが入り、2021年に完成予定です。コンドミニアムは、1ベッドルームが467,000豪ドルから、2ベッドルームが668,500豪ドルからの予定。再開発され、ルイビトンなどの有名ブランの店舗が加わった大型ショッピングセンターPACIFIC FAIR(パシフィックフェアー)ショッピングセンター、ビーチ、オアシスショッピングセンター、路面電車の駅にも徒歩圏内という最高の立地。

開発業者は、現在ブリスベンで開発中のQUEEN'S WHARF(クイーンズワーフ)を手掛けるFAR EASTグループとCHOW TAI FOOKグループのジョイントベンチャー。2017年9月末から販売開始、注目の開発物件です。詳しくはワイドエステートまでお問い合わせください。

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2018年オープン、Coomera Town Centre

以前、ブログでも少し紹介しました、ゴールドコースト北地区にあるクーメラ(Coomera)駅前のWestfield Coomera Town Centre!!の開発工事が着々とすすんでいます。
いよいよ来年、2018年オープン!ちょうど1年後ぐらいになるようです。大手スーパーCOLES、Woolworths、そしてTarget 、Kmart、映画館も入ります。もちろん、もっともっと、いろんなお店が入ります。北地区に住む私は、とっても楽しみにしています。駅前なので、Robina Town Centreと違い、車がなくても行けるので、とっても便利!!いろんな地域から買い物客が来るのは間違いなし!ですねえ。
これは先週、クーメラ駅のホームの上からパノラマで撮った写真ですが、残念ながら、少し迫力にかけます。是非、直接見に行ってください!無理な方は2017年8月25日付のGold Coast BulletinのWEBニュース内にて、イメージ動画、 イメージ画像、上空から撮った開発の様子の動画も見れます。アドレスが長いのでこちらからどうぞ。

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内海沿いに建つORO

ゴールドコーストのビゲラウォーターの内海沿いに建つ予定の「ORO Broadwater」。7階建てで1フロアー1部屋で計7部屋になるようです。ずっと気になっていたので車をとめて、そこから見えるであろう内海の日の出を撮ってみました。素敵な景色。。。どんなアパートメントになるのでしょうかね。楽しみです。

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注目の分譲開発Vantageの第4ステージ販売開始!!

ゴールドコーストのBENOWA(ベノワ)で開発中の分譲住宅「VANTAGE」。立地条件の良さ、リーゾナブルな価格で好評を博し、第1ステージ、第2ステージの物件は竣工済み。そして第3ステージが完売し、建築工事も開始されました。この度、第4ステージ15階建てDAWNの販売が開始されました。ゴルフ場の景色も楽しめます。完成予定は、2019年後半。

価格は、2ベッドルーム(118㎡から)で$495,000、3ベッドルーム(183㎡)で$945,000から。

詳しくは、ワイドエステートまでお問い合わせください。

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