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:不動産編

政策金利史上最低だが銀行は?

豪州の経済が減速気味になり、中央銀行が3年ぶりに政策金利を史上最低利率1.5%から更に0.25%下げて1.25%にしました。景気刺激策としては政策金利を下げることは有効として定番ですが、今後注目されるのは民間銀行がどの程度貸出金利を下げてくれるか?という点です。豪州では銀行が足並みをそろえて行動を起こすことは稀で今回政策金利が下がったからといって銀行は簡単に貸出金利を下げるということはしません。それを見越してか政策金利を下げることがほぼ決定的になったところで中央銀行の総裁らがわざわざ4大銀行の最高経営責任者らを順次訪問&面談し「政策金利下げるから、おたくも下げてね。頼むから下げてね」とお願いをする始末。さて、その結果はいかに。。このブログを投稿している時点ではANZ銀行が応じて貸出金利を下げると表明しているようです。今までの経緯でいくとウェストパックが一番最後かな。

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低利率と不動産市場への影響

昨日オーストラリア連邦準備銀行は、オーストラリア史上最低となる利率1.25%を発表しました。3年ぶりの利下げでもあり、経済界、不動産関連業界でも大きなニュースとして受け止められております。銀行の利子が下がるということは、国の経済状態がいま一つであるという背景がありますが、News.comnによれば、ホームローンやクレジットカードの返済額が減少してくれるので、すでに家を所有しているホームオーナーにとっては大変良いニュース、とのこと。これにより普通の家庭の財政に若干の余裕も出てお金をつかってくれるようになり、経済が廻りだしてくれるはずで、連邦銀行も期待してるのでしょう。不動産関連はここ1年以上価格が停滞しておりましたが、利率が下がることで市場も刺激され、価格持ち直しの期待感も出ております。とは言いながらも、初めて家を買うファーストホームバイヤーといわれる方々には、銀行の預金利率も下がるため、頭金を貯金をするのが大変になる、とも言われております。勝ち組、負け組、色々あるようです。

銀行利率が下がることは豪ドルを下げる要因にもなるそうで、日本から投資される方には良い時期ですね。不動産は金額が大きなお買い物。1ドルが2-3円、5円と下がると購入価格も更にお得となります。ここしばらくは海外からの買い手に有利な市場が続きそうですね。

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スターカジノ・タワー2、販売開始!!

ほぼ売り切れに近いタワーワンの成功のあと、63階建てのタワー2の販売がいよいよ始まったゴールドコーストのスターカジノ。
先日、その販売開始のお祝い会に伺いました。まだ完成まで4年ほどかかる大型プロジェクトですが、素晴らしいモデルルームはカジノの横にオープンしたTThe Darling Hotelの7階に位置し、臨場感あふれるビデオ、実物サイズに近いモデルルームがありとても分かりやすく、販売開始直後、すぐにいくつか売れているようです。質の高い仕上がり、充実した付帯施設、ブロードビーチのカフェやショッピングも目の前。ワンベッドルームは40万豪ドル後半からあるようで売れるのも速そうです!!詳細はWide Estateまでお尋ねください!!

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【↑ Gold Coast Bulletinの記事】  
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総選挙、そしてその後

すでに多くの方がご存知と思いますが、5月18日土曜日がオーストラリアでは総選挙の投票日でした。世論調査の結果は何度も続けて労働党の勝利と出ており、ほとんどの国民がそれを信じておりました。しかし、ふたを開けてみると大接戦となり、予想を裏切り、なんと与党保守党が勝利をおさめ、首相自ら『奇跡の勝利』とスピーチしたほどでした。議席獲得数で開票直後の投票数では、ねじれ国会になる可能性もありましたが、下院で無事過半数以上を与党保守党が確保、週末には新しい内閣も発表され、女性の大臣の数が増えて話題となっております。選挙の結果については様々な解釈、原因究明やコメントがあり、これは政治専門家にお任せするのが一番です。個人的には日々地道に働く我々のような普通の人々にとって, 保守党の勝利は『今の生活に大きな変化は無い』ことになり、世界の経済がアメリカと中国のやり取りをかたずをのんで見守っている昨今、大国の間に挟まれるオーストラリア的には、ある意味、安全な結果だったのかもしれません。

不動産業界は、労働党が勝利を収めるとキャピタルゲインタックスやネガティブギア関連のルールが変わると言われていたので、これらのネガティブな法改正は無くなりました。約束している来年末までの財政黒字転換や所得税減税が達成されるかどうか。更なる利下げのニュースも流れ、お金を借りる側には良いニュースですが、つまり、まだまだ国の経済の調子が悪いということで、先が見えずらい今日この頃。大変厳しい『経済の海』の上でモリソン首相がいかにオーストラリア号の舵をとるか、大変興味深いところです。

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写真:Hello-i-m-Nik  
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Home-holiday package

5月17日の地元新聞「Gold Coast Bulletin」にこんな記事が出ていました。記事には不動産購入はいろいろなプロセスがありストレスが多く、購入が終わるまでに休暇が必要になる事がよくあると書かれています。そこでゴールドコーストのある開発業者は物件購入をする買主さんに無料の休暇を提供する事でそのストレスを減らしてあげたいと考えたようです。何だか楽しそうなワクワクするアイデアです。買主は家の鍵を受け取るだけではなく、価格にすると$A$5,000の休暇ももらえるそうです。この物件はデゥープレックス(一軒家が中央で区切られていて、左右が独立している住宅)で2軒の不動産販売になるので休暇も2通りの案があるようです。1つの家はウィンターアドベンチャー(ニュージーランドや日本へのスノーホリデー)、もう1つはサマーエスケープ(バリやタイへのサマーホリデー)。この開発業者と建築業者は利益を上げる事よりも自分達の会社の技術を紹介して、将来のクライアントの仕事の為に自分達にどういう事が出来るのかを紹介したいそうです。購入者がとてもハッピーになるようなユニークなアイデアだと感じます。

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豪州連邦選挙-不動産業界安堵

豪州の連邦選挙は世論調査等の結果を翻し、現在の与党自由国民連合が勝利しました。今後の焦点は議席数が過半数に達するか否か?というステージに移っています。不動産関連の公約争点でいうと野党からあげられた不動産賃貸事業に関連する税法の改正案が注目されました。内容を簡単に説明すると、「損益が通算ができる物件は新築物件に限る」、「不動産売却益の基礎控除の廃止」、というもの。不動産の資産が安定して、上昇してきた豪州では、この税務上のメリットを活かして財を築いてきた国民が多く、また次世代に繋いでいく資産形成方法ともいわれ、このエリアはある意味アンタッチャブルのようなかなりセンサティブなエリアで、各紙メディアにおいても結構慎重なコメントがありました。
投票日が間近になり、野党が優勢な雰囲気になると経済新聞(日本の日経に相当する)、豪州全国新聞では社説など野党が勝利すると価格調整下にある不動産市場の不安定な状況に更に拍車がかかるとある意味警告にもとれる内容が掲載され、あれ?野党が呆気なく勝ってしまうのかな?と心配したくらいです。結果的には与党が勝利し、やれやれという感じですが、それにしても不動産業界にはおいては久々に緊迫した状況が続いた選挙戦でした。

豪州の不動産取引透明性は世界3位

豪州の不動産業者と日本の不動産業者との違いはブログでも何回か説明したことがあります。おさらいすると豪州の不動産業者は日本でいう仲介業"しか"できず売買はしません(強引にしようと思えばできなくもないが一般的にやりません)。日本では不動産業者は物件の売買もします(自社で仕入れて売って利益を得る)。それを専門にしている不動産業者もいます。

さて、日本の不動産業者と会話をしていると時々違和感を感じることがあります。その会話の内容はこんな感じです。

日本の不動産業者 : この土地は1年前に坪10万円だったけれど隣の土地が最近、坪20万円で売れたと"聞いたから"今はこの土地は坪最低20万円はするんじゃないかな。
豪州の不動産業者 : そうなんですか、すごいですね! その隣の土地が坪20万円で売れたという裏付ける資料なんかはでるものですか?
日本の不動産業者:それは分からないな。
豪州の不動産業者:でも坪20万円でうれたという裏付け資料がないとこの土地の評価しようがないですよね。
日本の不動産業者:それがあったらすごいよね。
豪州の不動産業者:えっ?ないんですか?

この会話の内容からわかるように日本では不動産の売買事例がほぼ公開されておらず、その結果アバウトな会話の内容になってしまう傾向のようです。
豪州ではこのような会話はアウトですが逆に日本では売買もやっている不動産業者にとっては有利だといえます。何故なら商売相手は何も情報を持ち合わせていない可能性が高いわけですから。。
日本の不動産業者はいいな、とたまに思いますが、不動産取引の透明性で米国、英国に次いで世界3位の豪州で30年以上も不動産ビジネスをしていますと尻込みしてしまいます。
ちなみに日本は不動産取引透明度25位です。

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先行販売!!注目のスターレジデンス第二弾「エプシロン」タワー

好評を博した「スターレジデンス(The Star Residences)」タワー1に続き、第二弾の63階建てタワー2「エプシロン(Epsilon)」を、他社に先駆けて先行販売!!

分譲レジデンスアパートは、21階から63階、総戸数457戸。8階から19階部分が、209ルームの5スターホテル。階下には、レストラン、カフェ、ブティックが入居予定。 「エプシロン 」は、タワー1ではなかった、3ベッドルームアパートを15戸用意。ホテルコンドとして、運用もできますので、ご自身が利用しない時は、ホテルとして貸し出し、収入を得ることも可能です。ブロードビーチ地区は、現在、タワー1を含めて、建築ラッシュ、ビーチや大型ショッピングセンター「パシフィックフェアー」もあり、更なる発展が期待できるホット スポットです。当分、スターレジデンス開発から目が離せません。

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あのヒルトンホテルがAirBnb相手に苦戦!

今、豪州ではコンドホテル運営会社にとって脅威な存在は「AirBnb」のような宿泊運営会社です。日本でも一時飛躍的に注目された「AirBnb」ですが既存事業者からの反発、新しく施行された住宅民泊事業法による規制もあり最近は以前よりも、おとなしくしているように思います。一方、オーストラリアでは前出のように事業活動が活発で貸主&借主の利用者の間で認知度&人気度ともに急上昇です。なぜか?簡単にいうと行政による用途指定区域と管理規約が整っているからです。例えばホテルコンドを開発する際には宿泊という機能を持つことが予め想定されているので当然ホテルコンドを建築するエリアの用途指定区域は「宿泊事業ができる」区域となります。同じく区分所有法による管理規約も宿泊事業ができるような仕組みに制定することができます。従ってこの二つの権利を包括的に取得した物件のオーナーは自由に宿泊事業ができるということになります。今、当地で話題になっているのは「あの、ヒルトンホテルがAirBnbに存在を脅かされている」ということです。ヒルトンホテルは区分所有の形態で各部屋が分譲&完売されましたがヒルトンに運営を任せると想定していたより収益があがらないのでAirBnbに運営を任せるという現象がおきていて、その数なんと100室以上とか。。日本では少し考え難い現象かもしれませんが、オーナーの権限が強いこの国ならではことだな〜、と納得しています。

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オーストラリア、不動産リッチ

地元のゴルフクラブで、オーストラリア人の40歳ぐらいの人と一緒にラウンドしました。世間話の中で、その人は、昨年の7月にシドニーからゴールドコーストに引っ越してきたとのことで、そこから、不動産の話になりました。

その人は、7年前にシドニーの郊外で、一戸建ての家を$800,000で購入して、昨年、$2,200,000で売却して、ゴールドコーストのバーレーウォーターズに家を買ったとのこと。7年で2.75倍に価格が上昇したことになり、自宅として住んでいた物件なので、譲渡益税(キャピタルゲイン税)もかからず、差額が全額、利益になり、シドニーの家に比べると、ゴールドコーストで格段に良い物件が、安く買えた、昔からゴールドコーストで暮らしたいと願っていて、それが叶い、ハッピーと喜んでいました。
ここ数年、バーレーウォーターズは、ゴールドコーストの中でも、ホットスポットなので、高めですが、ウォーターフロントの家でも、$1,000,000ぐらいから購入できるので、$1,000,000ぐらいは、資産として残ったと思います。昨年、ゴールドコーストに来てからは、仕事はしないで、きっと、その資産を運用して、生活をエンジョイしているようです。最後に、「そろそろ、仕事しようかな、、   」と余裕の発言でした。最近、シドニーの不動産価格は、下がっては来ていますが、ゴールドコーストの物件は、シドニーに比べると、まだまだ、割安なので、このような人が増えると思います。なお、この人は、ハンディキャップが8で、ドライ―バーが飛ぶだけでなく、チッピングやパッティングが上手で、シングルの人は、しかも、ラウンド中、ビールを飲みながらプレーして、よく、集中できるなと感心しました、典型的なオージー(不動産で儲けた、を含め)を見た一日でした。

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