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:不動産編

インターナショナルホテルのオープニングが続くブリスベン

建設工事がほぼ完了したメリーレインアパートメントの建物にはザ・ウエスティンホテルが入り、話題を呼びました。シェラトン、ヒルトン、Wホテル、アコー(ノボテルなどのチェーン)などに並ぶ世界的なホテルチェーンのオープンですね。メリーレインを開発した会社はお隣のフォーポイントシェラトンも所有されているとかで、シンガポールやニューヨークにあるおしゃれな街の雰囲気を造りたい、というコンセプトを持っており、確かに完成したメリーレーンを含め、メリーストリートの雰囲気が良い感じになっております。ブリスベンシティ最大の開発物件、クィーンズワーフプロジェクトには、スターカジノはもちろん、リッツカールトン、ローズウッドホテルもオープン予定で、チョイスの幅がぐっと広がります。他のオーストラリアの州都に比べ、世界的なホテルチェーンが少ないブリスベンでしたが、このクィーンズワーフプロジェクトがほぼすべて完成する2024年までには、かなりのレベルアップが期待されます。

ちなみにメリーレインは完成済みのアパートメント販売中です。『住む人』に焦点を当てたゆとりの設計で、なかなかの高級嗜好です。インテリアの仕上も高品質。各階ごとにそれぞれのアパートの個別収納スペースもあります。37階屋上のプールからの眺めは格別に素晴らしく、お値段は2ベッドルーム91万ドル(約7640万円)からとなり、28階以上はかなりの眺めで、街中の物件にありがちなお隣のビルも視界に入らず、街の中心にいるとは思えない雰囲気です。レジデント用の入口もエレベーターもホテルゲストとは別ですが、ホテルのレストランの割引やルームサービスが利用できるなど特典もあります。ご興味おありの方は是非、Wide Estateにお尋ねください。

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ブリスベン空港アップグレード

オーストラリア建国200年祭で国中が盛り上がったのは1988年でしたが、このころブリスベンの空港は国内、国際線ターミナルや駐車場施設が大きくアップグレードされました。それまでは田舎の街にある空港風だったそうですが、ターミナルビルも大きくなり、ちょっと大都市の仲間入りしたブリスベン空港でした。それからまた、長い年月が経ち、ブリスベン空港は再び2012年から2020年までの8年かけた滑走路の大規模アップグレードと国内線ターミナル再開発が始まり、いよいよ、あと1年ちょっとで、豪ドルで$1.3Billion(約1000億円)かけて建設されている新しい滑走路が出来上がります。完成すると、現在の2倍の飛行機発着数が可能になり、国内でも一番良い滑走路となる予定だそうです。こういったインフラ設備への投資は、たくさんの雇用機会を生み出し、市の経済への貢献もしており、ブリスベン市はこの他に州のバックアップで、客船ターミナル再開発、その周辺のハミルトンの道路のアップグレードも進めています。クィーンズランド州の南西のブリスベンを含めたゴールドコースト、シャンシャインコーストエリアはこういったインフラ設備の開発、拡張、充実が人口増加につながり、地域の不動産価値を高める相乗効果となっているわけです。
ブリスベン国内線ターミナル再開発についての情報はこちらをクリック(ブリスベン空港のホームページ内/英語)

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不動産投資、将来上がりますか?

お客様よりゴールドコーストで不動産の投資を考えているが、将来あがりますか?という質問を頂きます。大きな買い物となりますので当然の質問だと思いますが、幾つか留意点がありますので簡単に説明しましょう。

先ず、オーストラリアで不動産の購入を検討する際、大きく分けて二つの入口があります。(ここでは別荘は除きます)
純粋に投資、つまり「儲ける」ということのみを考えるのであれば主要都市においては経済規模が大きいシドニー、メルボルン、ブリスベンを最優先に、ゴールドコーストは最後に考えた方が適当だと思います。経済規模が大きいエリアは賃貸事業、キャピタルゲインともに狙えると思いますし、最近はホバートの不動産の価格上昇も顕著で投資であればこのエリアも検討されるべきでしょう。
次に、買った物件の運用をホテルオペレーター等に任せ、自分が使いたい時には使い、使わない期間は観光客に貸し出しをして収入を得たいという方にはゴールドコーストやケアンズの 物件は最適です。この入り方はどちらかといいますとご自身、或いはファミリーの「ライフスタイルの質の向上」という側面に重きをおいていますが、こちらも実はご自身のモチベーション、満足度合いをあげるという意味では投資リターンの類かもしれません。

さて、前述の質問に戻ると、答えとしては「不動産投資で[儲ける]ことを目論むのであれば、ゴールドコーストではなくシドニー、メルボルンを先ず考えた方がベストですが、例えば、ライフスタイルの質の向上が目的であればゴールドコーストはお勧めです。素晴らしい環境が整っていて、夢を叶えられそうな物件も多数ありますし、お持ちの間はホテル会社等に運用を託してご自身が使わない間は貸し出しをして収入を得ることができます。留意点としては、シドニーやメルボルンと比較して市場規模が大きくない為、大きなキャピタルゲインを得ることは難しいかもしれませんが、長くお持ちになり市場が良い時に売却されているお客様の中にはプラスα、或いは大きなキャピタルゲインを得て売却されている方も多くいらっしゃいます、という答えになります。

どうでしょうか、このアドバイス?参考になりますでしょうか。オーストラリアで不動産投資をする際には、どちらの入り口がご自身にとって適当か考えてみるきっかけになれば幸いです。

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オーストラリアのリタイヤメントビレッジ事情

オーストラリアでは今、ベビーブームと呼ばれた時代(1945年から60年)に生まれた方たちの多くが定年退職の年となっており、元気な退職者たちが、子供たちもいなくなり、大きな家を売って小さめの庭付きの家を探すトレンドがあります。こういった方たち向けの独立型リタイヤメントビレッジの人気はここ10年ほどの間に、どんどん高まっているそうです。独立型、というのは一般的には50歳以上の人が購入できるルールですが、お医者様や看護婦さん、緊急ボタンの設置されているリタイヤメントビレッジとは異なり(こちらは65歳から入居可能。)『まだ、なんでも自分たちで出来る。』方向けです。図書館、ラウンジ、プール、ジム、テニスコート、クラフトルームなど退職したら、のんびり余生を楽しみたい方に対する色々な付帯施設があり、アクティビティーも充実しているようです。最近は高級感を出したものも多く、広い敷地、川沿いなどを売りに220平方メートル程度の小じんまり戸建てがA$60万ドル以上で売り出されております。購入体系はリース契約に近いので、毎月、それなりの保有コストはかかりますが、敷地内のメンテナンスは管理会社がやってくれるので住民はゆっくり人生を楽しむことに集中できるシステムです。ちなみに、新築であえればこれらの独立型リタイアメントビレッジの戸建ては外国人も購入可能です。(購入許可申請必要。)

有給休暇が4週間あるホリデイ大国オーストラリアですが、リタイヤしてもこのような物件を所有して、余暇を楽しむことに真剣な国民性を改めて感じます。働く女性が増える中、良い保育所の不足が言われておりますが、一味違うリタイヤメントビレッジも必要とされるオーストラリアです。

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オーストラリアの家も小型化

オーストラリア統計局が、最近発表したデータによると、昨年、新築された家の平均専有面積は186.3㎡で、前年対比で1.6%減、1996年以降、小型化傾向は、続いていて、昨年は最低とのことです。エコノミストのよると、小型化傾向は、購入者はアパートメントを好んでいるということを示していて、実際、新規物件の半分はアパートメントというデータがあるようです。(8年前は、新規物件の27%がアパートメント)2004年から2010年まで、アパートメントの平均面積は、140㎡で、現在、125㎡近くまで小型化しています。

1980年代から90年代に生まれたY世代、2000年以降に生まれたミレニアム世代のカップルや家族は、広い家より、仕事場、レストラン、カフェ、ショッピングセンターの近くに住む傾向があり、また、世帯数に占める住人の数も減少(1911年は、平均で4.5人、2016年は、2.4人)していることも、アパートメントが好まれている理由のようです。

一方で、広い戸建てを好む層も、依然、いますが、2017年会計年度の平均的な家の面積は、230.80㎡と、狭くなってきています。

家の広さを州別にみると、一番、広いのがメルボルンがあるビクトリア州、首都キャンベラがあるACT、パースがある西オーストラリア、ゴールドコーストのあるクイーンズランド州と続いています。

世帯数の減少もありますが、家の建築費の高騰も小型化の要因だと思います、オーストラリアの家は、日本と比較すれば、まだまだ、広いですが、毎年、人口が増加しているので、これからは、どんどん小型化していきそうで、広い土地に大きな家がイメージのオーストラリアとしては、ちょっと寂しいです。

デジタルの進化、不動産売買契約の署名が容易に

オーストラリアでは、不動産売買において、売買契約書のやりとりは、遠隔地のお客様の場合、昔は、ファックスだっため、受け取った契約書が、良く読めなかったことがありましたが、電子メールで出来るようになって非常に便利になり、かつ、文字がはっきり読めるようになりました。昨今、更に進化が起こっています、今までは、契約書に署名を頂く場合は、売買契約書を電子メールに添付して、受け取った人は、印刷、署名、その後、スキャンして送り返すという手順でしたが、枚数が多いため、家庭用のプリンターでは、印刷が上手くできない、スキャンに時間が掛かるなどの、送る人も大変でした、人によっては、プリンターにスキャン機能が無いため、近くのコンビニに行って、スキャンした人もいました。

最近、その署名を電子的にできるようになりました、その方法は、DOCUSIGNというアプリを使うと、送られてきた契約書の署名欄にクリックするだけで、法的に認められた署名になります。もちろん、パソコン、タブレット、スマホでも対応していますので、例えば、海外に旅行中でも、インターネットにつながった環境にいれば、契約書に署名ができることになります。このシステムは、最近、会計事務所などでも使われていて、税務申告書の署名をできます。本当に、インターネットは世の中を一変させた、今世紀最大の産業革命だと、つくづく思います。

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クィーンズランド州の土地の販売状況

先日のクーリアメール紙によれば、クィーンズランド州のサンシャインコースト、ブリスベン、ゴールドコーストエリアの土地の値段はメルボルンに比べ$70,000安く、シドニーに比べ$155,000安いという調査結果が出たそうです。アパートメント、戸建てだけでなく、土地についてもまだまだブリスベンを中心とするサウスイーストクィーンズランドエリアは、土地のお値段もお買い得感があります。そのエリアの中ではスプリングフィールズレイクスよりブリスベンに近く、ゴールドコーストよりも全体的にお安いローガン市がオーストラリアの若い購入者に人気が高いそうです。戸建を所有することは、オーストラリア人の若い家族には大きな夢で、その夢達成のためクィーンズランド州では毎月平均900-1000区画が売れているとのことです。外国に土地を買って家を建てるのは大変なこともありますが、上手に土地を選び、間取りも決まったものから選べる住宅販売業者に依頼して戸建てを建てて賃貸するのも投資のオプションです。戸建てはアパートメントに比べ、建物管理組合費などがないので維持費が低くリターンも固いです。新しい住宅開発エリアは、公園、学校、ショッピングセンターも整っている地域が多いのも魅力です。ブリスベンへの通勤圏、お庭のある戸建て、土地は350-450平方メートル程度が多くなってきておりますが、土地と家の建売packageで40万ドル台がまだまだございます!!

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写真提供AustBuild社、Aust Home社

不動産プロジェクトの頓挫

3年位前に地元の新聞を賑わせたディベロッパーによる開発用地の取得、そして新プロジェクト計画。以前にもブログで触れましたが現在不動産市場は調整期に入っていることはほぼ確実で、結果、プロジェクトの企画倒れが目立ってきました。市場が弱含みになっている主な理由のひとつに不動産融資の審査が以前より厳格になったことがあげられます。他の国に漏れずリーマンショック時には多くの人が破産するという事態がこの国でもありましたが、その際大手銀行、地銀を含む金融機関が返済能力のない人に安易に貸し付けをしていたことが明るみに出たことで当局が立ち入り(日本で今騒がれている某銀行のようですね)、その結果審査の厳格化を法律的に義務として課したことから不動産の投資家市場が冷え込んだような状況が続いています。それに加えて、チャイナマネーの流入も激減(前のブログで紹介)、そのような状況の中ではプロジェクトを積極的に前に進めることはなかなか困難だと思います。過去のサイクルを勘案するともう1年くらいすると用地を持っていられない開発業者が土地を市場に放出するはずです。その時は大きなチャンスとなるはずですが、大きな決断(安価で仕入れる事)をできる人はそう多くないかもしれません。ちなみに私が買いたいと思える用地はこの12ヶ月-18ヶ月で相当増えるはずです。

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政策金利は、据え置き。

昨日は、恒例のメルボルンカップが行われ、オーストラリアは国を挙げてのお祭り騒ぎ、ビクトリア州は、祝日です、競馬の日が、祝日とは、驚きです、当社が入るビルでも、すれ違う人は、おしゃれな服装で、一日を楽しんでいるようです。

毎年、この日は、ちょうど、豪州連邦準備銀行の政策金利を発表する日にあたります。政策金利は、史上最低の1.5%で、27ヶ月据え置きとなりました。国内では、不安材料があるものの、経済成長は、続いているようです。景気は、心理的な影響も大きいので、皆が、不景気だ、と消費を控えたりすると、経済が回らなくなりますので、オージーの楽観主義が、好調な経済を支えている、ともいえます。

政策金利据え置きに関する、新聞記事の抜粋です、ご参考までに。(一部、補足説明あり)

オーストラリア連邦準備銀行(RBA)は6日、政策金利を史上最低の1.5%に据え置くと発表した。据え置きは今回で27カ月連続となった。RBAのロウ総裁は、低金利がオーストラリア経済を支えているとしている。また、2018~19 年の平均国内総生産(GDP)成長率予測を、これまでの3.25%から3.5%に上方修正し楽観的な見通しを示した。
 ロウ総裁は同日発表した声明の中で、オーストラリア経済はGDP成長率が3.4%となったことや失業率が5%に下がるなど好調だと評価。ただ、2020 年には資源輸出の成長が減速することから、GDP成長率も下落すると予想している。ほかに、企業景況感の良さや非資源部門の投資の拡大が見込めるとしたほか、公共インフラ投資が経済を下支えしているとした。ただ、オーストラリア経済で懸念されるのは、低調な世帯収入の伸び、負債水準が高く、シドニーやメルボルンの住宅価格の下落している世帯消費の今後の見通しが立たないとしている。また、干ばつにより、農業部門は困難な状況に陥っているとした。一方、交易条件は過去数年間にわたり改善しているとしたほか、豪ドルは過去2年間の変動幅にとどまるとした。コンサルティング会社キャピタル・エコノミクスやウエストパック銀は、1.5%の政策金利が2020 年後半まで続くと予想しているが、ほかの金融機関の間には来年にも金利が引き上げられるとの見方も出ている。

中国からオーストラリアへの住宅投資激減!

オーストラリアの住宅価格指標を眺めていると主要都市であるシドニー、メルボルン、ブリスベンでは価格調整期に入ってきているように見受けられます。
調整期とは、つまり不動産価格が前期比に比較すると下がり始めているということです。何が原因なのか?いろいろのデータが出始めていますがここ4〜5年、オーストラリア(世界の)の住宅市場を賑わせたチャイナマネーはいまどうなっているか?という点を少し掘り下げてみました。

先ず、巷で聞く「中国当局による資本流出規制強化」とはなにか?。簡単にいうと、中国政府が個人に対して外貨への両替額を一人年間5万米ドルと規制していたが、この規制に加えて2017年2月より「個人が海外で不動産を購入するために人民元を両替することを原則禁止にする」という更に厳しい規制を発令したことです。
その結果、えらいことが豪州の不動産市場ではおこっているのです。

外国人がオーストラリアで不動産を購入する際には外資審議会(通称FIRB)に事前承認を得ないといけないわけですが、この当局から発表された数字を見ますと市場に大きな変化がおきていることが読み取れます。

購入承認数、購入承認額がそれぞれ前期比約70%程激減!金額にして約5兆円の取引減少です。半端ではない金額が市場が消滅していて価格調整期に入るひとつの大きな要因になっていることがと読み取れます。

まだまだ上がりますよ!とのセールストークには少し注意した方がいいかもしれませんね。

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