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:不動産編

ブロードビーチの高層アパートメント【QUBE】が完成

最近、観光客や地元の人で人気があるブロードビーチ。お洒落なレストラン、カフェなどが点在し、落ち着いた大人の雰囲気があり、また、「ルイヴィトン」、「エルメス」などのブランド店、H&Mやユニクロなどのファストファッションブランド店をはじめ、約400店のお店、レストラン、カフェなどがある「パシフィックフェアーショッピングセンター 」もあり、ここ数年、再開発も進んでいます。このブロードビーチで、先週、40階建ての高層アパートが完成しました。総戸数は202戸、ビーチにも近く人気の物件です。90%以上の物件が、決済を完了しましたが、数年前の販売開始時に、購入の契約をしたものの、いろいろな事情で決済できずに、市場に戻った物件もあり、売れ残りというより、掘り出し物件が売りに出ています。決済時は、購入する狙い目の時期でもあります。38階建ての2ベッドルームを見ていきましたが、天気も良かったので、オーシャンーとゴールドコーストの街並みが一望でき、感動しました、やっぱり、ゴールドコーストはいいなと思いました。物件を見ないで購入することは不安だという方は、実際のお部屋を見て、購入が出来ますので、この機会に、資産形成、資産分散の観点からも、ご検討ください、詳しくは、ワイドエステートまでお問い合わせください。

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豪州と日本の実質利回りの比較方法

不動産投資に対する利回りがどのくらいあるか?これは日本国内&海外においても関心高いテーマであることは間違いありません。最近は東南アジア諸国の不動産も価格が上昇してきて利回りが下がり始めている、と聞きます。他の国はおいといて、豪州の居住用不動産利回りはベンチマークとして表面利回りは5%、実質利回りは2-3%となります。勿論、人気のあるエリアは価格があがりますので、その分利回りは下がります。さて、そのような案内をいたしますと、日本の不動産投資家の中には「それではあまり日本(東京)と変わらないね、むしろ日本がいいと」とコメントされる方も多くいます。私は日本の不動産のことはあまり存じませんが、海外不動産への投資は資産のリスクを分散するという一面ももっています。利回りの比較は当然考量されるべきだと思いますが、その際、投資する国との比較も大切です。不動産投資をする際に検討されるデータの比較表を簡単にまとめてみました。
日本と豪州を比べてみると同じ例えば同じ利回りだとしてもその利回りを実現する環境がかなり異なるということが読み取れると思います。勿論、比較はこれだけではないですが、客観的なデータをみることもポイントですね。 いつでもワイドエスートまでご相談ください!

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クィーンズワーフ(Queens Wharf) 開発アップデート

ブリスベン市街中心地の川沿いエリアはブリスベンっ子の憩いの地です。川周辺の公園や歩道は、オフィスで働く人、街に遊びに来る人両方で賑わいます。サウスバンクと街をつなぐメルボルンブリッジの街側一体の大がかりな再開発エリアはクィーンズワーフ(Queens Wharf)と呼ばれスターカジノをはじめ、リッツカールトン、ローズウッドホテルなども入る予算豪ドル$3Billion(約2700億円)の総合開発です。開発の中心部分(カジノとホテル、住宅タワー)は2022年完成をめざしており、特に話題を呼んでいるスカイデッキは、シンガポールのマリーナベイサンズを思わせる設計で、ブリスベンのホットスポットになること間違えなしです。敷地は基礎工事が始まっており、古い建物は解体され順調に進んでいます。住宅タワーの売り出しは今年の後半あたりになりそうです。定期的にプロジェクトの進捗をお知らせいたしますので、どうぞお見逃しなく!!

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最近、流行りの「自宅を観光客へ貸し出し」に税務署が待った!!

昨今、世界中で、自宅を観光客に貸し出して収益を得る、AIRBNBが人気です。世界中から観光客が集まるゴールドコーストでも、非常に人気です。昨年4月、英連邦の国々が集まるオリンピック(コモンウエルゲーム)が開催中、多くの地元民は、その期間中は、旅行に出て、自宅を観戦客に開放していました、2週間の期間中で、数千ドルを稼いだ人も、沢山いたようで、旅行の費用も、賄われたようです。

これだけ、人気があるサービスですが、当然、収入が発生します、しかしながら、その収入を正確に申告していない人が多いようで、税務署は今後4年間で、本来受け取るはずであった税金10億ドルを回収するというメディアリリースがありました。

特に、賃貸事業をする場合、賃貸に掛かる修理代、減価償却費が経費として、計上が出来るため、所得税の節税が可能です。また、物件を融資を受けて購入した場合は、その金利も経費として計上が出来ます。

本来、観光客に貸していない期間は、経費計上は出来ないが、貸していることにして、税金逃れをしているため、今回の税務署の対応に繋がったようです。

今後、恣意的な税金逃れのため行った申告者に対して、不正の計上した経費の最大75%を罰金として追徴するとのことです。

最近は、マイカーでタクシーサービスをするUBERなども流行っているので、税務署は、これらのサービス提供者にも目を光らせているようです。AIRBNBを提供している方の税申告には、ご注意ください。

都会のオアシス、屋上を利用した共有施設

ここ2、3年のブリスベン高層マンションのトレンドの一つとして、屋上(あるいは建物内で、地上階より上のスペース)に庭やプール、BBQ(バーベキュー)施設を作るスタイルが流行っております。建築技術の進歩で屋上に大きなプールを作ることが一般的に可能となったのか、最上階は今や眺めを満喫しながらプールで泳ぎ、BBQを楽しむなどのリクレーションアクティビティー満載。ジム、サウナもあるところがあり、シティーや川の眺めを見ながら体重調整の運動が出来ます。屋上へのアクセスはセキュリティーキーで、レジデントとそのお客様のみに限られ、それほど込み合うこともなく快適です。映画鑑賞用の大型スクリーン、鉄板焼きBBQセット、ピザオーブン、禅ガーデンと凝った嗜好もあり、プルメリアの花やヤシ、芝生の緑の中で街中に居ることを忘れ、リラックスした気分を味わえます。こうした施設はテナントさんたちにも大人気です。新しくハイライズをご購入の際は、こうした施設の充実度もポイントですね。

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2019年のオーストラリア不動産市場動向

新年が明け、南半球のブリスベンでは暑い日が続いております。2018年はオーストラリア全体の住宅不動産価格が下がり気味の中でブリスベン,GCエリアは健闘致しました。今年は連邦政府の選挙があり、大半が労働党の勝利を予測しております。不動産の動きは国内はもちろん、アメリカと中国の『貿易戦争』をはじめ海外を含めた様々な社会の変化に影響されますので、なかなか正確な予測が難しい1年となりそうです。とはいうものの、先日とある不動産流通サイトでは2019年不動産動向というレポートをだしておりました。シドニー/メルボルンは2018年には不動産価格が下がりましたが、これはそれまでの急激な不動産価格上昇が元に戻り始めているだけ、という見方が多いようです。2019年は、顕著な雇用機会の伸びと人口増加に支えられ、これらの都市も徐々に回復に向かって行くと予想されております。ブリスベンに関しては、前半は弱含みではあるものの、後半には価格の上昇がみられ下記のような予想が出ております。借り入れ利子も低く保たれ、若い世代の家の購入に今年も一役買ってくれそうです。イノシシ年の2019年。オーストラリアの不動産市場は『猪突猛進』はしないまでも、ゆっくりですが安定した上昇市場となりそうです。

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【家の価格の上昇予測(資料提供: Domain.com.au)】  
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【ユニットの価格の上昇予測(資料提供: Domain.com.au)】

 

2018年オーストラリア不動産価格の下落

2018年の不動産価格は、リーマンショック以来の急落を経験したと、不動産データベースサイトを運営するCORELOGIC社が発表。オーストラリア全体では、対前年比で4.8%下落しました。特にシドニーが8.9%、メルボルンが7%の下落をしたことが、オーストラリア全体の数字に影響しました。また、パースで4,7%、ダーウィンで1.5%の下落を記録し、オーストラリアの半分の主要都市は、マイナスとなりました。一方で、上昇のペースは、過去と比較するとゆっくりですが、タスマニアのホバートは、8.7%、キャンベラは3.3%、アデレードは1.3%、ブリスベンは0.2%上昇しました。

住宅価格の下落の最大要因は融資の厳格化、続いて外国人購入減、金利の上昇と専門家は分析しています。これらの要因で、融資が厳しくなったという点は、融資を担当するファインナンスブローカーの見解では、以前は、審査が甘く、返済能力が乏しい人に、融資をしたこと自体が問題で、今は正常に戻り、健全な融資体制になるだろうとのことです。また、外国人の購入減は、中国政府の外貨持ち出し規制と外国人に対する融資が、現状、一部のノンバンク系の金融機関しか行っていないことが、影響していると思われますが、この点も、過去、外国人による中古住宅の違法購入や融資を受ける際に必要な収入証明の偽造などが原因で、こちらも正常に戻ったと思われます。加熱し過ぎた市場に冷や水を掛けたことで、2019年以降は、ある意味、正常に市場は推移するのではないかと思います。基本的に、オーストラリアの不動産市場は、人口増加というプラスエンジンに支えられています、少子高齢化が進む日本との大きな違いです。投資という観点で見ると、どちらの国で投資をするかは、おのずと答えはでてくるのではないでしょうか。

買いのチャンス、売主には厳しい!!

不動産データベース会社CORE LOGICが、2018年8 -10月までの3か月間で、オーストラリア全土で、売却(売買契約の締結)までに要した日数が中間値で53日間と、昨年の42日間と比較して、11日増加したと発表しました。

主要都市では、昨年が35日間要し、今年が46日間、その他の地域で、55日間が61日間と増加、2016年以降では、最高日数となっています。

特にシドニーでは、2017年が31日だったのが、50日と、21日間も余計に時間が掛かったことになります。クイーンズランドでも、ブリスベンでは、53日間と、2013年2月以降の最高日数です。

これらの数字は、不動産市場が弱いということを反映しています、不動産価格が下がり、在庫は増えているが、なかなか売れいない、という状況で、売主にはとっては、厳しい現状ですが、一方では、不動産を購入しようしている人にとっては、選択肢が広がり、値引き交渉もし易いということです、今が買いのチャンス!!

インターナショナルホテルのオープニングが続くブリスベン

建設工事がほぼ完了したメリーレインアパートメントの建物にはザ・ウエスティンホテルが入り、話題を呼びました。シェラトン、ヒルトン、Wホテル、アコー(ノボテルなどのチェーン)などに並ぶ世界的なホテルチェーンのオープンですね。メリーレインを開発した会社はお隣のフォーポイントシェラトンも所有されているとかで、シンガポールやニューヨークにあるおしゃれな街の雰囲気を造りたい、というコンセプトを持っており、確かに完成したメリーレーンを含め、メリーストリートの雰囲気が良い感じになっております。ブリスベンシティ最大の開発物件、クィーンズワーフプロジェクトには、スターカジノはもちろん、リッツカールトン、ローズウッドホテルもオープン予定で、チョイスの幅がぐっと広がります。他のオーストラリアの州都に比べ、世界的なホテルチェーンが少ないブリスベンでしたが、このクィーンズワーフプロジェクトがほぼすべて完成する2024年までには、かなりのレベルアップが期待されます。

ちなみにメリーレインは完成済みのアパートメント販売中です。『住む人』に焦点を当てたゆとりの設計で、なかなかの高級嗜好です。インテリアの仕上も高品質。各階ごとにそれぞれのアパートの個別収納スペースもあります。37階屋上のプールからの眺めは格別に素晴らしく、お値段は2ベッドルーム91万ドル(約7640万円)からとなり、28階以上はかなりの眺めで、街中の物件にありがちなお隣のビルも視界に入らず、街の中心にいるとは思えない雰囲気です。レジデント用の入口もエレベーターもホテルゲストとは別ですが、ホテルのレストランの割引やルームサービスが利用できるなど特典もあります。ご興味おありの方は是非、Wide Estateにお尋ねください。

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ブリスベン空港アップグレード

オーストラリア建国200年祭で国中が盛り上がったのは1988年でしたが、このころブリスベンの空港は国内、国際線ターミナルや駐車場施設が大きくアップグレードされました。それまでは田舎の街にある空港風だったそうですが、ターミナルビルも大きくなり、ちょっと大都市の仲間入りしたブリスベン空港でした。それからまた、長い年月が経ち、ブリスベン空港は再び2012年から2020年までの8年かけた滑走路の大規模アップグレードと国内線ターミナル再開発が始まり、いよいよ、あと1年ちょっとで、豪ドルで$1.3Billion(約1000億円)かけて建設されている新しい滑走路が出来上がります。完成すると、現在の2倍の飛行機発着数が可能になり、国内でも一番良い滑走路となる予定だそうです。こういったインフラ設備への投資は、たくさんの雇用機会を生み出し、市の経済への貢献もしており、ブリスベン市はこの他に州のバックアップで、客船ターミナル再開発、その周辺のハミルトンの道路のアップグレードも進めています。クィーンズランド州の南西のブリスベンを含めたゴールドコースト、シャンシャインコーストエリアはこういったインフラ設備の開発、拡張、充実が人口増加につながり、地域の不動産価値を高める相乗効果となっているわけです。
ブリスベン国内線ターミナル再開発についての情報はこちらをクリック(ブリスベン空港のホームページ内/英語)

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