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:不動産編

ゴールドコースト不動産/価値の高い順番に並べると

ゴールドコーストの住居用不動産を価値の高い順番に並べると(上位5位)、

1.ビーチフロント、
2. ブロードウォーターフロント(入江)、
3.ウォータフロント(此方ではカナルと呼ばれる塩水の川に面する)、
4.ゴルフフロント(フェアウェイ面した土地&グリーン周りの分譲)、
5. パークフロント(公園に面する)

になるかと思います。いずれもゴールドコーストを象徴するような贅沢な物件ですが、その中でも最も人気があるが、供給数が適当にあり、希少性の面から資産価値が安定的に上昇していて、そしてオーストラリア人の間で大切な要素となるライフスタイル、つまり常に生活に遊びの要素のある不動産が上記3.のウォターフロントの物件になると思います。上空、或いはサーファーズパラダイスにある展望台Q1からゴールドコースト全体を見渡すと眼下にカナルが網の目のように広がっていてそのカナルの両脇に住宅がズラッと並んでいるのが見れます。最大な特徴は自分の庭先がカナル(塩水の川)に面しているので自分の桟橋を設置しそこに自分の船を横付けできることです。船の大きさは様々で小舟から大型クルーズまでありますが、ポイントは気が向いたら自分の庭からクルーズをだしてブロードウォータ(入江)、或いはオーシャンにすぐにくりだすことができるということです。贅沢だと思いませんか?

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手付金はどこに?絶対にやってはいけないこと。

今実際におこっている事件を紹介します。舞台はサーファーズパラダイスのルビー・コレクションという分譲コンドミニアム(6棟計画)。新興の開発業者で破竹の勢いでシドニーとゴールドコーストで分譲事業を展開してきたララングループが資金繰りに行き詰まり事業が事実上破綻。先日、任意管財人が任命され債権者に対しての説明会が開催されることに。オフザプラン(通称プレビルド、日本でいう青田買い)で物件を購入し10%の手付金を開発業者に払い込んでいる買主も当然債権者となります。通常、買い手が払い込んだ手付金は双方の利益を保全するために信託口座に預託され、例えば今回のように開発業者が破綻し契約が履行できない場合はこの払い込んだ手付金は買主に払い戻されるのですが、なんと、開発業者から「15%ほどの利息を付けるからこの手付金を貸して欲しい」という甘い誘惑にのり、わざわざ信託口座からそのお金を引き出すことに同意し、開発業者に貸付した(しかも無担保で)という買い手が多くいることが判明しました。開発業者も巧みだな、と思いましたが、その話にのった買主も買主だなと思いました(大半が中国&台湾方面の方のようですが)。手付金を信託口座に預託することは自身の利益を保全するための唯一の方法です。一定の条件のもと手付金を売主に引き渡すこともありますが、それは高度な交渉力が必要です。オフザプランで契約を交わした後、完成&引き渡しを受けるまでは手付金は絶対に売主に渡してはいけません。

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ベントレーとの関係は?

Aniko Groupの新プロジェクト「No.1 Grant Avenue」開発記念の誘いが届き、出席で返事をしたら、数日後にこれが届きました。何故?何故ベントレー??と腑に落ちなかったのですが、ここのホームページをもう一度見ていてふと気づきました。このAniko GroupはサウスポートのFerry Road Showroomを手掛けたようで、そこがBentley Gold Coastでした。それにしても車のベントレーと今回の新プロジェクトは関係ないと思うのですが。。新プロジェクトはホープアイランドの7階建と9階建のアパートメントでトータルで210戸になるそうです。 周りの景観を損なわないちょうどいい高さのアパートメントだと思います。自然の光をふんだんに取り入れて設計されるアパートメントの完成が楽しみです。

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オーストラリアの通勤時間と世帯所得

オーストラリアは、毎年人口が増加し、都市の中心地は、不動産価格が上昇し、人々は住宅を求めて、郊外へ広がっている傾向にあるようです。

メルボルン インスティテュートの調査によると、全国的に過去15年間で市民の平均通勤時間が23%延び、毎日1時間以上を通勤に費やす市民が増えているとのことです。

同調査によると、全国の平均通勤時間は、2002年の週当たり3.7時間から2017年には、4.5時間に延びました、また、ブリスベンがメルボルンを抜いて1日の平均通勤時間が66.7分となりましたが、2002年には46分だった平均通勤時間が66.7分、44.8%も延びたことになります。ちなみに、シドニーは、2002年に一日の平均通勤時間が60.6分で、2017年が71.1分、17%の延びだったことを考えると、ブリスベンの延び率は著しいです、それだけ、ブリスベン地区は、人口が増え、かつ、住宅が郊外に広がっている証左といえます。60分ということは、片道30分ということなりますが、確かに、昨今、ブリスベン、ゴールドコースト間の住宅開発が顕著です。私の通勤時間は、一日25分ぐらいなので、まだ、まだ楽ですが、今後、ゴールドコーストも通勤時間が延びていきそうです。

また、同調査機関は、オーストラリアの、2017 年世帯所得の中央値が8万95豪ドル(約601 万円)、平均値は9万3,734 豪ドル(約656万円)と発表しました。なお、参考までに、日本の厚生労働省の国民生活基礎調査では、日本の2017年の世帯所得の平均値は 551万6千円とのことです。

高利回りをもとめるのであれば!

「オーストリアで利回りの良い不動産はないですか?」と問合せを頂くことが多々にあります。住居用不動産の利回りのは表面で5%くらい、固定資産税や土地税などの経費を差し引いた実質の利回りが2%〜3%で、豪州4大銀行の預金利息と比較すると+1%良い位で悪くはないが物足りないと考える投資家がいるのは自然だと思います。選択肢として高利回りを求める投資家には店舗やオフィスなどの商業物件への投資はお勧めです。投資規模や立地にもよりますが表面で9%〜10%で、実質で7%〜8%が確保できる物件もあります。選定の基準などはまた別の機会で案内しますが、よい物件を確保するための心得(ここでは4つとしておきます)を簡単にまとめると、1.自分が無理なく投資できる金額を決めておく、2. 商業物件に明るい不動産業者を見つけて取引先として決定する(その際予算は不動産業者と共有しておく)、3. 不動産会社よりお薦めの物件情報を入手し、一緒に分析をする、そして最後にこれが一番肝心なのですが、4.として決断したら即動くということです。いい物件には他の買い手も関心を持っていますので交渉の優先権を速攻で確保するにはまず「行動を起こす」、具体的には買付申込書を素早く入れるということが肝心です。勿論、そこに至るまでは不動産会社との信頼関係をどの位築けるか?ということがポイントにもなってきますが、高利回りでよい物件を確保するためには「決断力」と「スピード」が求められます。良い物件探し、ワイドエステートがお手伝いします。

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究極の居住スタイルを追求するVirtuoso(ヴァ―チュオッソ)

ブリスベン・シティの川向うに位置するウエストエンド。サウスブリスベンに比べゆったりタイプの街で、古くから住むギリシャ人、ベトナム人の方々が築いた独特のカルチャーが溢れます。そのウエストエンドの川沿いを中心にマンションの開発を続けているStockwell社の最新物件「Virtuoso」はついに残り2軒を残すのみとなったそうです。建物はほぼ完成済み。2階と4階に残った3ベッドルームを見せていただきました。Virtuosoとはイタリア語が語源の『芸術の巨匠』という意味で、ここは3ベッドルームが一番小さい、超大型(5 & 4ベッドルーム中心)サイズのアパートメントだけの設計で、全部で75軒のみ。オーナーの方が住むためのマンションというコンセプトはかなりユニークでしたが、これが大当たりとなり、大きいマンションから先に売れて、後2軒、完成物件が残るのみとなっているそうです。素晴らしい川の眺めはもちろん、天井も高く、間取りもゆとりをもって設計されており、ご家族にはもちろん、子供たちが独立して大きな家から広めのアパートに引っ越したいという方にはまさにぴったり。来年後半までには大型スーパーマーケットの入るショッピングビルも徒歩5分程度のところに完成します。各フロアー2軒のみのデザインなのでとても静かです。お値段は日本円で約1億2千万円から。「Virtuosso」が建つ川側の道路は最近車が入れなくなりました。川沿いにはバスケットボールコートやジム用の器具もおかれたりと周辺の住民の方がゆっくり散歩が出来るエリアとなっており、週末は家族も多く、都会のオアシス的な雰囲気です。こんなロケーションの「Virtuoso」。ブリスベンをゆったりエンジョイされたい方にはお勧めの素敵なお住まいです。

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日本では家は耐久消費財?

日本の不動産の不思議の一つに家に対する評価の考え方が豪州(欧米も含む)と比較するとかなり劣ること。例えば、一つの例として木造住宅の耐用年数は22年と定められ、それに応じで建物に固定資産税なども課税され、22年を経過すると評価がゼロとほぼ誰もが思っている。なので日本にいると、「日本では木造住宅は22年経過すると評価がゼロなので土地の評価が残っているというイメージですね〜」という話をよく耳にする。ある意味不動産業者がこの考え方に誘導しているかもしれない。この考えが日本で定着しているのであれば、日本の家は「資産」ではなく「耐久消費財」と捉えた方が分かりやすい。
でも、問題もある。例えば新築の住宅を購入する際、30年の住宅ローンを組んだのはいいが22年を経過すると建物の評価がゼロになるので理論上は債務超過に陥る可能性もある。おっかなくてローンは組めない。一方豪州ではどうか?木造住宅は税務上の耐用年数は40年とはなっているが、だからといって評価がゼロになるとは誰も思っていない。新築と同様に中古だからという偏った考えもなく普通に取引がされる。どちらが不動産の資産としては有利か?この点を考えても豪州は有利のように思う。

ゴールドコーストは、住みたい街 No.1 

不動産市場を見るうえで、重要な要素の一つは、人口変動です。当然、人口が増えれば、住宅が必要になり、不動産需要が高まり市場は安定します。同時に、賃貸市場も需要が高まり、空室率が下がり、賃貸事業を営む投資家にとっても、安定した収入が得られる、優良な投資対象になります。

また、人口が増え、住宅需要が高まるということは、住宅関連のビジネスは、裾野が広く、住宅を建てる建築業者だけでなく、人が住めば、家具や電化製品も必要となり、また、税金も増えるなど、多方面にプラスの経済効果をおよぼします。少子高齢化の日本の政府が、躍起になって、取り組んでいるのは、よくわかります。

Propertyologyというリサーチ会社が発表したデータによると、ゴールドコーストが、オーストラリア国内の他都市から移住したい街の一番にランクされました。

ひとつの要因は、ゴールドコーストの住宅中間価格がシドニーの6割で、住宅を購入しやすいという点です。

そのため、昨年は、ゴールドコーストは、オーストラリアの他地区から7,441人が流入し、サンシャインコーストも人気で、6,370人流入しました、これらの都市を有するクイーンズランド州は、全体で28,668人が移住してきました。同期間、メルボルンには4,266人が他地区から移住しましたので、ゴールドコーストの人気度が分かります。

人口増加という点では、2018年6月のデータによると過去一年間に、オーストラリアの人口は、391,000人増加し、海外からの移住は237,225名で、約6割を占め、引き続き、海外からの移住も、人口増に貢献しています。

ゴールドコーストやサンシャインコーストが人気を集めるのは、住宅価格だけでなく、最近は、ライフスタイルを重視する傾向にあるからのようです。気候が温暖、ビーチ、山、公園がある自然が豊かな街は、これからも人口増が期待できそうです。

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▲ The Gold Coast, south of Brisbane on Australia's east coast  
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円高!!不動産購入の好機到来

昨年2018年12月2日、1豪ドルが81円であった豪ドル為替レートは、本日、6月27日、1豪ドル75円と7.5%の円高になっています。背景には、日中貿易戦争による経済不安、イランの核問題、北朝鮮問題、イギリスのEU離脱など、世界的な不安材料により、比較的安心の通貨「円」が買われて円高になっているとのことですが、この辺の話は、経済の専門家に任せるとして、円高は、オーストラリアの不動産購入には、好機です。前述のとおり、昨年末の比較すると7.5%下がったということは、実質、不動産価格が、7.5%下がったと同じ効果があります。つまり、1億豪ドルの物件の場合は、昨年末は、8,000万円の資金が必要であったのが、今ですと7,5000万円で購入ができるということで、500万円、お得ということです、この差は大きいです。さらに、昨今は、中国の経済成長の鈍化、中国政府の海外送金規制などが影響し、新築物件市場の動きがスロー気味で、購入の際に、家具を付ける、管理組合費の6か月無料にするなどのボーナスがつくことがあるので、時期的には、絶好の時期です。この円高の機会をお見逃しなく。

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【外為情報ナビの為替チャートより】  

ブリスベンアパートメント市場動向

南半球は先週冬至を迎え、朝夕はブリスベンでも10度を下る日もあります。とはいうものの、昼間川沿いを散歩する人々の装いはかなり薄着。この時期は爽やかでとても過ごしやすい季節です。そんな中、ブリスベンのアパートメント市場回復基調の嬉しいニュースに出会いました。

不動産リサーチ会社のCore-Logic社によれば、2019年第2四半期アパートメントの価値価格予想は2018年から1%ほど減少といわれていますが、しかしこれが2020年には5.6%増加が予想されているそうです。2013年から16年にかけてのブリスベンの建設ブーム時は、一般家屋の建設承認申請数をアパートメントの承認申請数が上回り、供給過剰が懸念されておりました。これが昨年からほぼ同じ程度となり、戸建てとアパートの立場が逆転するようです。ここ2年ほどはご存知のように不動産価格はピーク時から比べ全国的にクールダウンしておりますが、ブリスベン、ゴールドコーストは、他州の大都市に比べ不動産価格の大きな減額無く来ておりました。シドニーが昨年不動産価格5.5%減少、更に9.9%ほど落ち込むことが予想されているそうです。そんな中で健闘してきたブリスベン、2020年についにアパートメントの価格が上昇に向かうというニュースは、なかなか、聞き捨てがたいものです。

数年前まで建設ブーム中のブリスベンでは、外国人が購入できる新築アパートは完成前に全室売り切れが普通でした。これがここ2年ほどスローダウンして現在ではまだ売れていない新築の完成アパートのリストを作れるくらいの数となっております。これらは、開発主が一生懸命良い条件を付けて販売しておりますのでお買い得感があります。来年以降、アパート価格上昇予想も出てくる中、こういったお買い得商品の情報はワイドエステートに是非お尋ねください。

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【↑冬でもお花が綺麗です】  
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【↑これから完成するプロジェクトの模型:
赤いシールが貼ってあるのが未だ売れてない物件です】
 

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