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:不動産編

政策金利は史上最低だが。。

豪州の連邦準備銀行は景気刺激策として10月1日に政策金利を史上最低の0.75%まで引き下げました。これは不動産市場にとっても良いニュースなのですが、以前のブログでも 紹介したように、こちらの銀行は準備銀行や政府の思惑や期待どおりにそう簡単には貸出金利の利率引き下げには応じてはくれません。。 では、 預金者の預金利息利率なども据え置きかと思いきや、そうではなく、こちらのほうは 即座に反応して引き下げています。つまり銀行は時間差で莫大な利ざやを稼いでいることになります。これに業を煮やしたオーストラリア政府財務省が自由競争・消費者委員会に対して大手銀行・地銀(簡単にいうと金利引き下げに応じない銀行)の金利決定に関して調査を行うように命じるという事態に。。どのようなバトルが展開されるか見どころですが、多分銀行側は「あなた達があれを守れ、これも守れ、これはやるな、これは駄目だ」といろいろと注文をつけるからそれに関連するコストが急騰していて金利なんか下げる余裕はないよ」と言ってくるように思います。。こちらの銀行は日本の銀行と違い強者なのです。。

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ブリスベンの新築完成物件-ハミルトン地区ー

オーストラリアで外国人が購入できる不動産は居住用の場合、新築物件、または土地を買って建てるというオプションになります。2年ほど前までブリスベン市中心地周辺はアパートメントのブームで、アパートメントの工事開始前に売り切れるという状況が続いたことを以前ご紹介したかと思います。その波も若干落ち着き、現在ブリスベンにはすでに完成して即入居可能の新築お勧め物件情報をお話ししたことがございますが、今回はハミルトン地区のギャラリーハウスをご紹介いたします!!

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ハミルトン地区は川沿いにあるブリスベン街中心地の北側に位置します。空港も近く、現在州政府バックアップの道路拡張工事が進んでおりこれが終わると街まで更に便利になります。ハミルトンの高層アパートメント地区はフェリー乗り場、ショッピングセンター、レストラン街が揃っております。
【Portside WharfのHP(英語)】http://www.portsidewharf.com.au/

ギャラリーハウスはその中でも『住む』ことを大切に考えて設計されているゆとりの間取りがポイントです。特にお勧めなのが屋上のプ―ルエリアです。写真のような街の眺めを楽しみながらゆっくり泳いでいただけます!

こういった新築完成物件は、やはり数が少ない為人気も高いです。即入居可能、賃貸に出して良い収入となる投資物件もまだ幾つかございます。詳細は是非ワイドエステートまでお尋ねください!

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ゴールドコーストへのアクセスが増加!?

ゴールドコーストの物件を購入するお客様の購入目的は、収益目的、余暇目的、収益+余暇目的の3つのスタイルがありますが、特に余暇目的、収益+余暇目的の場合は、ゴールドコーストに遊びに来るわけですから、日本からゴールドコーストへの直行便(ダイレクトアクセス)が、非常に重要です。同じリゾート嗜好の方が、候補に挙げるハワイ(ホノルル)への直行便は、成田空港から毎日10便、羽田空港から毎日2便+週4便と、毎日12便は飛んでいます。

一方、ゴールドコーストへの直行便(含むブリスベン空港)、現在、カンタス航空が毎日1便、LCCのジェットスターが1便、計毎日2便と、ハワイとは圧倒的な差があります、このように航空便が多いとということは、それだけ、日本での露出も多く、リゾート地としての認知度も圧倒的に高いということでもあります。 海外で、物件を購入する場合、まずは、その地に遊びに行って、気に入ったら、購入を考えるという流れですので、いかに容易に、その地を訪れることが出来るかがポイントです。

そういう意味では、物件購入の動機として、日本からのアクセスの良さは、非常に重要な要素になります。

日本は、近年のインバウンドブーム、来年2020年のオリンピックが開催されることもあり、羽田空港は、2020年夏ダイヤが始まる3月29日から、都心上空を飛行する新経路の運用を開始。新経路の運用により国際線の発着回数を3万9000回増やし、年間約9万9000回に拡大します。昼間時間帯発着枠を1日あたり50枠拡大することになります。

国土交通省航空局は9月2日に、日本と相手国の航空会社に25枠ずつの配分を決定した。このうち豪州向けは4枠で、日豪両国で2枠ずつ配分。日本はANA(全日空)と日本航空が1枠ずつ使用しますが、オーストラリアでは、2枠に、カンタス航空とヴァージン・オーストラリアの2社が計3路線を申請しました。

カンタスは、シドニーとメルボルン線を申請、いずれも1日1往復。そして、注目なのが、ヴァージン・オーストラリアがブリスベン線を申請したことで、カンタス同様1日1往復。また、全日本空輸とのコードシェア(共同運航)を予定し、A330-200(2クラス275席:ビジネス20席、エコノミー255席)を投入、この申請は、オーストラリア自由競争・消費者委員会(ACCC)も、競争を促し、サービス向上に寄与することから、支持を表明しました。

この、ヴァージン・オーストラリアの申請が認可されれば、ゴールドコーストへのアクセスが、更に便利になります、また、ANAとのコードシェアーにより、マイレージが獲得できれば、日本の方にとっては、使い勝手が良くなります、期待は膨らみます。結果は、今月10月31日までに判明します。

余談ですが、利便性だけでなく、ハワイと比較するうえで、ゴールドコーストは、日本との時差が、1時間しかありません。

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【写真:ヴァージン・オーストラリア】  

ブリスベン・ゴールドコースト間の電車に新駅

現在、ゴールコーストとブリスベンを結ぶ電車が走っていますが、ブリスベン・ゴールドコースト間の活発な住宅開発により、ブリスベンに通勤する乗客が増加しています。私も、最近は、ブリスベンに行く時には、車でなく、電車を利用します。特に、トラム(路面電車)が、HELENSVALE(へレンズベール)駅まで延長された後は、サーファーズパラダイスの事務所の近くのトラムの駅で乗車して、ブリスベンに行きます、時間は、1時間45分ほどかかりますが、車内で、PCやスマホを使って仕事もできるので、効率的です。

今回、改に7つの新駅を造ると発表しましたが、最初に3駅を2024年までに完成する予定です。その3駅の中で、一番最初にできる予定の駅は、ゴールドコーストの北に位置するPIMPAMA(ピンパマ)駅です。昨今、この地域は、住宅開発が旺盛で、人口も増加しています,ゴールドコースト市のデータによると、2013年の人口が4,906名、2018年が16,134名と、過去5年間で約3倍になり、ゴールドコーストの中で最も人口が増加している地域の一つです。他の2つの駅は、HELENSVALE NORTH(北へレンズベール)およびMERRIMAC(メリマック)駅を予定しています。

その後、現在、VARSITY LAKES駅までの路線を、ゴールドコースト空港まで延長し、TALLEBUDGERA(タラバジェラ)駅、ELANORA(エラノラ)駅、TUGUN(チューガン)駅、そしてGOLD COAST AIRPORT(ゴールドコースト空港)駅を予定しています。

人口増加に伴う、このようなインフラ整備は、雇用を生み、市の財政を潤します、そして、駅付近の再開発など、不動産市場にも好影響を与えます、益々、ゴールドコーストは成長しそうです。

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国内最大級の国際不動産見本市に出展

当社、ブログでご紹介しました「国際不動産見本市・インターナショナル不動産投資カンファレンス、世界の家 投資フェアー 」が、9月6日、7日に東京新宿で開催され、東急リゾート社様と共同で出展しました。両日で、約1,500名のお客様が来場しました。ブースを構えていた企業は、マレーシア、ベトナム、フィリピンなどのアジア勢、ハワイ、そしてオーストラリアからの企業でした。当社は、ゴールドコーストで、今、一番売れている「ザ・スターレジデンス  第二ステージ」をご案内しました。

来場者のタイプは、2つのグループに分かれていて、経済成長が著しいアジアの案件は、キャピタルゲインやインカムゲインを狙った投資家、そしてハワイやオーストラリアは、ライフスタイルを重視したお客様が中心という印象でした。当イベントでは、2日に渡り、不動産開発、不動産投資、海外生活などに関して、各方面のゲストスピーカーからレクチャーがあり、共同でブースを出展した 東急リゾート社様は、「海外資産分散に最適なホテルコンドミニアムの魅力とは 」というテーマで登壇しました。ゲストスピーカーの中で、一番人気があったのは、歌手で、ハワイで暮らしたことがある早見 優さんでした。自分が学生時代にデビューした人なので、話は聞けませんでしたが、懐かしさを覚えました。今回、印象的だったのが、アジアの分譲マンションが、物価を考えると意外に高いなと感じました、例えば、マレーシアのクアラルンプールの5つ星ホテルコンドミニアの65㎡、1ベッドルームが、日本円で約5,200万円で、ゴールドコーストの物件とも、あまり乖離がありません。外国人投資家を対象にしている気がします。このイベントを通して、日本人の海外不動産に対する関心の高さを感じました。余談ですが、イベント翌日は、大型の台風が関東地区に上陸し、台風が通過した後は、気温が36度に上昇、久しぶりの猛暑、高湿度を体験しました、季節が反対のゴールドコーストに戻り、生き返りました。日本の夏には、避暑目的に、ゴールドコーストにお越しになることをお勧めします。

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不動産物件「売り/買い」のポイント

ブリスベンに投資を考えるお客様から、最終的に売るときは中古物件の売れ行きはどうなのだろうか?というご質問を良くいただきます。せっかく海外に投資した物件、売るときも良いお値段で売れることがベターです。もちろんその時の市場の状況などたくさんの大切な条件がありますが、特に売る際は他にも売りに出ているライバル物件に比べ、ここがこんなに良いです!と言える点が重要になってまいります。建物が良く維持/管理されていること、ロケーションの良さ、眺めなど他の物件との差別化ができることは、買う時も、そして次に売るときもポイントとなります。例えば、最近売りに出た、サウスポイント14階にある1410。サウスブリスベン最後の大型開発物件として昨年3本目のタワーも完成したサウスポイントはエンポリアムレジデントにあり、エンポリアムホテルもオープンしサウスブリスベンの人気スポットです。1410は4ベッドルーム、3バスルームの大きな間取りで、売主はこの開発物件が図面売りの際に14階のアパート2軒を購入し2つをくっつけたユニークな間取りだそうです。息をのむほど美しいブリスベンシティの夜景は、毎日見ても飽きることが無いのだろうと思います。築2年半程度ですが、ビルのロビーやプールといった共有エリアは完璧に維持、清掃されており、また室内は新築のように綺麗です。戸建てのような広さはもちろんですが、なんといってもここの売りはサウスブリスベンの駅上、スーパー、カフェの入るショッピングセンターも隣接、サウスバンクの向かい側!というロケーションの良さです。高速へのアクセスも抜群。豪ドル$250万ドル以上で販売中ですが、私が伺った内覧の夜は数名のお客様が熱心に視察されておりました。きちっと建物維持/管理がされ、ロケーションも良い物件は、中古物件でも人気が高いです。

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日本国内最大級の国際不動産見本市2019年9月6日、7日

2019年9月6日(金)日本国内最大級の国際不動産見本市「インターナショナル不動産投資カンファレンス2019東京」、翌日の7日(土)は「世界の家・投資フェア」が東京で開催されます。こちらのイベントにて東急リゾート社様と共同でブースを出させていただきます。弊社のブースでは現在、ゴールドコーストで最も注目を集めている「The Star Residence」のプロジェクトをご案内させて頂きます。また、当日会場では各方面の専門家を招き日本と世界の不動産投資環境について知ることもできます。ご興味のある方は是非会場までいらしてください。詳細は以下のホームページにて。

インターナショナル不動産投資カンファレンス2019東京
https://propertyaccess.jp/event

世界の家・投資フェア
https://propertyaccess.jp/fair

**ワイドエステートのホームページ内、「The Star Residence」の物件案内はこちらから。

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観光業と開発事業

「観光亡国論」という本を読み始めました、著者は、2000年代に、京都の旧町屋を購入して、観光客が宿泊できるように改装したアレックス・カー氏です。昨今、日本は、空前のインバウンドブーム、2018年の訪日外客数は約3,100万人に、そして、2019年1月から7月までの数は、約1,960万人と、年間4,000万人に迫る勢いです、オーストラリア人にも人気で、年間約60万人が訪日して、今年は、ラグビーワールドカップも開催されるので、ラグビー大国オーストラリアの応援に、更に多くのオーストラリア人が訪日すると思います。
訪日観光客数の増加による、経済効果を期待する一方、観光公害が問題になっていて、この本は、その「観光公害」に対する提言のような内容です。

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この問題は、日本だけでなく、世界的に問題になっていて、背景には、増加する中国人旅行者にあります、人口が約14億人、そして、その10%が海外旅行をしているという、日本人全員が海外旅行をしているという状況で、もちろん、中国からだけでなく、経済成長著しいアジア諸国からの旅行者も増え、また、LCC(低価格航空会社)により、海外旅行が身近になったという影響もあります。私も、先日、30年ぶりに、世界的にも人気の観光都市、フランスのパリ、イタリアのベニスを訪れましたが、観光客の多さに驚きました。

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【パリもオーバーキャパシティー?】  

話を日本に戻しますが、急速に増加する訪日観光客の影響で、各地でホテル、宿泊施設の建設ラッシュで、京都でも、町家を壊して、ホテル建設が進んでいるようです。著者のように町家を改造して宿泊施設にするのであれば、京都らしい街並みが保全されますが、経済性を重視したホテルとなると京都らしい景観が壊れてしまいます。著者は、野放図な開発が、観光地の魅力を損ね、将来的には、観光客の減少につながることを憂慮し、警鐘をならし、都市開発の規制強化を行政に対して促しています。例えば、ゾーニング規制、街を、いくつかのゾーンに分けて、ゾーンによって、ホテル開発はできない、建物の階数は、10階までなど、行政が規制する方法です、このゾーニング規制は、国際的な観光地ゴールドコーストでは、すでに採用されていて、ゾーニング規制によって、居住建物のみ建設が可能地域、ホテルなどの商業施設も建設が可能地域、複合の地域、また、高さ制限があり、開発業者は、ゾーニング規制を考慮して、建設場所や開発規模を決めます、そして、場所を決めた後、市役所に開発許可の申請をします。市役所は、建物の外観、環境や近隣住民への影響などを精査して、許可をします。このような規制や看板規制などの様々な開発規制のお蔭で、街並みは、統一感があり、観光地としての景観も守られます。日本は、歴史的な建造物、山や海自然美、魅力的なダイニング、文化、などなど、数えきれない魅力があるので、観光立国も十分可能だと思います。そのためには、行政の規制緩和、規制強化、そして、都市開発のマスタープラン、そして開発業者も、その場限りの利益追求でなく、将来を見据えた展開が望まれると感じます。ゴールドコーストの過去約30年の観光業の推移を顧みると、観光地として成功するためには、計画的な街づくり、そして、そのプランに基づくホテル開発を含めたインフラ整備は、重要だと痛感します。

深刻すぎる日本の人口減少

2,673,689人。みなさん、この人数はなんの数字だと思いますか?豪州で3番目に大きな経済都市ブリスベンの人口?いえ違います。ブリスベンの2019年6月末の人口は2,562,000人です。実はこの数字2005年から2017年の間に日本で減った人口の累計数字です。信じがたいことですが、事実この情報は日本の厚生労働省から発表された「平成 29 年(2017) 人口動態統計(確定数)の概況」の資料で確認できる政府公認の統計数字なのです。2,673,689人は2017年度の累計数字ですので、恐らく2019年はもっと人口の減少が進んでいるはずです。たった12年間の間にブリスベンの人口を凌ぐ勢いで人口の減少が進んでいる日本。今後も減ることが予想されていることから市場規模は間違いなく縮小、特に人口の増減に深く関係する不動産の価値には少なからず影響がでてくるはずです。日本では異次元の超金融緩和策で不動産の価格が上下する傾向が続いていますが、冷静に人口能動による実需の側面からみると先行きはリスクがあるのではないかと思います。一方で先進国の新興国として、安定的な人口増加があり、それに伴う公共インフラの整備増加、サービス業の拡大、内需の拡大、GDP上昇が今後も期待できるオーストラリアはやはり魅力的な国だと思います。不動産資産の豪州への分散、ワイドエステートがお手伝いします!

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ブリスベンでの賃貸-家具付きのアパートメントを借りる

商習慣の違う外国で、地の利も無く、という条件の中賃貸物件を探すのはなかなか大変な作業です。Aファミリーは海外駐在ベテランのご家族で、ご主人様の駐在地ブリスベン市内中心の3ベッドルームの家具付きアパートメントをワイドエステートを通じて探されました。『家具付き』といってもお皿、グラス、お箸、お鍋迄つくFull-Furnished(完全家具付き)、大きな電気製品やベッドなど一部の家具が入っているPartly Furnished(一部家具付き)などがあり事前チェックが必要です。
Aファミリーは寝具(まくらやシーツ)がついているかも確認され、準備万端でアパートを決定、必要なものは日本から揃えて、こちらにご到着となりました。
アパートについてみると、前にいたテナントさんが出たばかりで、あると言われていたシーツ類がまだ洗濯中で無かったり、掛布団類の一部が洗っていないなど備品関連のトラブルがあり、かなりの時間を要してこれらを解決しました。
この作業中、入居状況レポートに着いてくる備品リストの提出が大きなキーとなりました。入居の際は、壁やカーペットに染みはないか?、ダメージはないか?をチェックする入居状況レポートの提出がテナントの義務となっております。家具付きの住居はとても便利で、お鍋、フライパンはもちろん栓抜きまでついており、これらを一つづつ数を数える備品リストチェックは大変時間がかかります。Aファミリーのアパートメントは、備品リストの記載数が間違っていたり、記載されているものがなかったりで、これらをしっかり管理マネージャーに指摘、記録として残し、補充、修理が済むまでフォローアップを続けました。退去の際のトラブルを防ぐためにも、このチェックを確実に済ませ、必要に応じて写真などを撮り、正しい記録を残すことをお勧めします。

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【備品の数をしっかり確認しましょう】  

どんなに準備万端でも、予想できないトラブルは発生することがあり、慣れない海外生活のスタートのストレスとなることもございます。

ワイドエステートでは、日本からゴールドコースト、ブリスベンにお引越しをされる駐在員の方、親子留学、家族移住されるかたの賃貸物件を探すお手伝いもしております。詳細はこちらから

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