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:不動産編

2019年度の予算、総選挙もろもろ

4月のはじめに来年度の予算発表がモリソン政権から発表されました。総選挙を控え、国民の気持ちと票の獲得を見据えた予算のようで(!)所得税の減税はもちろん、インフラへの投資もたっぶり盛り込まれ、これなら、ブリスベンの地下鉄や高速道路拡張も先が明るい!!盛りだくさんの予算発表でした。(特にクィーンズランド州は連邦政府のインフラ予算の優先順位が高い!)財務大臣が分厚い予算書をたくさんのメディア関係者にどーんと見せ、こんなに素晴らしい1年が待っている!!という自信満のインタビューがたくさん報道されました。そしてその数週間後、そろそろ(いよいよ?)今度は政権がかかる総選挙の日程が発表されます。予算の行方はもちろんですが、その予算も政権が変われば、また内容も変わり不動産投資関連のルールにも影響が出ます。投票日は5月18日が濃厚のようですが、しばらく、ニュースから目が離せませんね。

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オーストラリア、財政収支黒字化へ

オーストラリア政府は、このほど、2019年度(2019年7月から2020年6月まで)の予算案を発表。まず、驚いたのが、リーマンショック以降続いた財政赤字から、2019年度は、財政収支が黒字に転換、、黒字幅が、71億豪ドルに達する見込みということです。この背景には、オーストラリアの主力輸出資源である鉄鉱石をはじめとするコモディティー価格が上昇したことで、法人税税収収が大幅に増加したことが要因に挙げらています。財政の黒字化の見通しを受けて、政府は、低中所得者向けの所得税減税、中小企業向け減税、1.3倍のインフラ投資拠出などを予算案に盛り込んでいます。資源国の底力を感じます。財政黒字化で、格付け会社のフィッチレーティング、S&Pグローバルレーティングは、オーストラリアの格付けを最高位の「AAA」を据え置く姿勢を示しているとのことです。一方、オーストラリア経済は、プラス成長を1991年以来28年間の長きにわたって継続していますが、経済成長は、不動産価格の下落、干ばつ、米中貿易摩擦、中国経済の減速など、様々な不安材料があり、減速傾向にあると予想しています、しかしながら、財政出動により、個人消費、企業設備投資が伸びれば、経済成長に寄与すると予想されます。最終的に予算案は、5月に予定されている選挙結果次第では、変更される可能性はありますが、財政の黒字化予想は、明るい話題で、楽観的なオーストラリア人は、さらに消費に走り、経済が上手く回っていくという、好循環になりそうです。不動産市場も、回復に向かっていくことが期待されます。

サバイバル、都会の野生動物のつぶやき

先日のWWF(世界自然保護基金)のニュースで、NSW州に生息するコアラがここ20年で1/4に減少し、コアラの生息できるエリアの開発を今のままで続けると2050年までに絶滅してしまう、と報道されておりました。

ブリスベンの街中もご存知の通り宅地開発、高層マンションの建築ラッシュ。当然、野生動物は地方に追いやられ、今やその地方さえも宅地開発が進み野生の動物や鳥にとってどんどん住む場所が減っております。こちらのブログは、あえて不動産編(番外編)として投稿いたします。

これは悲しくても都会の常ではあり、私もそこに住む一人なので、小さいことでできることがあればと思い、バルコニーに鳥たちの水浴用のお水をおいたりフルーツを置いて、鳥や、数が減少しているポッサムたちがやってくるのを楽しみにしています。ちなみにポッサムはこんな街中でも頑張って「都会生活」に順応しており、わずかに残っているユーカリ系の木の葉を食べたり、家庭菜園に押し入り(!!)ハーブを食べたりして生き残っているようです。ポッサムはコアラと同じ有袋類で夜行性。戸建ての屋根裏に夜な夜な入りこみ音がうるさかったり、お庭のフルーツツリーの実を食べてしまったりで、あまり歓迎されません。が、我が家のバルコニーの一つにはポッサムボックスがあり冬になるとその中でポッサム君が寝ております。このところ、なぜか昼間にやってきてお水を飲んでまた消えて行く姿を見かけます。おなかが空いて眠れないのか、都会の騒音に起こされてしまったのか。。。都会に住む野生動物たちは、本当に大変ですね。必死にサバイブしている野生動物と都会の人間は共存出来ないものなのか、とつくづく思う今日この頃です。

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家賃保証の物件についての留意点

最近居住用不動産の販売広告で「家賃保証/Rental Guarantee」という宣伝文句を見かけるようになりました。別に珍しいということではなく、不動産の市況が少し停滞すると開発業者が不動産購入額に対して一定の家賃を支払うことを約束(日本でいうサブリース形式に類似)、つまり利回りを保証しますよ、という一つの販促手法(キャンペーン)として宣伝されます。投資家の一つの関心ごとに物件が完成し引き渡しを受けた後に直ぐにテナントが付き家賃収入が見込めるか?という点がありますが、開発主が物件引き渡し時から即家賃を支払いますのでこの点心配ないですよ!、という約束がが売り文句になり投資家も安心して購入できるという仕組みです。この仕組み自体は特に問題はないのですが、留意点として支払われる家賃の設定額が市場を鑑みて適当かどうか?という点は注意してみる必要があります。設定家賃が市場に見合っている、あるいは市場より低い場合には賃料見直し時に引き上げることができますが、市場より高く設定されている場合には見直し時期によっては家賃を下げなければいけない状況になり家賃収入に影響を与える可能性があります(つまり減額する)。販促の一環として開発業者から提供される家賃保証金額、そして契約条件は適当かどうか?賃貸市場のトレンドや仕組みを考量しながら検討していくことはとても大切なことです。この分野でもワイドエステートは実績がありますので是非ご相談ください!

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ブリスベン、電車のニュースその2

先日お知らせした地下鉄路線「ブリスベン・メトロ」は2023年に開通予定です。この地下鉄と接続する新しい電車のライン「クロスリバー路線」の開発計画があります。ブリスベンを含めた南東クィーンズランドは2036年までに現在の人口約350万人から490万人への増加が予想されるそうです。その人口増加の80%がブリスベン市の外で起こり、同時に雇用機会増加の45%以上がブリスベンの中心地域で増加すると言われております。結果電車路線に頼り通勤、通学する人口は2036年までに現在の3倍に達するとのことです。ブリスベンの中心地から周辺地域への通勤/通学移動をいかに効率的に増やすかというのはブリスベンの将来にとり、大変重要なキーとなります。この問題解決のカギは既存の電車路線を増やすこと。現在の電車路線キャパシティーはすでにフル稼働に近いことから、これはかなり緊急を必要とする州と市の課題で、その対策の一つとして、クロスリバーレールが登場しました。現在フル稼働状態の市内中心ラインを地下に持って行き、新しく地下にできる4つの駅から、レッドクリフ、ゴールドコースト、ビーンリー、クリーブランド、イプスイッチ、カブ―チャなどへもっと頻繁な本数の電車が走るようになる、という計画です。市内の地下鉄と新しい4つの駅完成は2024年です。この電車の注目ニュースの1つとしては、将来は南に延びる予定で、ゴールドコーストにピンパマ、へレンズビル・ノース、メリマックにも駅が出来るとのこと。ますますゴールドコースト、ブリスベン間が近くなります。
**以下の動画は「Cross River Rail」の詳細動画(TMRQLD提供)

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豪州不動産の市場サイクルについて

シドニーやメルボルンの居住用不動産価格が調整期にあることは周知のとおりです。オーストラリア最大の経済都市であるシドニーではエリアによっては市場価格が前年比15%も下落したところもあり、市場の見通しは確実に買い手市場に移りつつあります。さて、特定の主要エリアの市場が今どの位置にあるのか掌握する方法の一つに大手不動産鑑定会社、Herron Tod White (通称HTW)が定期的に発表するNational Property Clockを参考にするという方法があります。
このリポート、直訳すると全国不動産市場時計となりますでしょうか。要は時計盤の12時を不動産市況のピーク(頂点)、6時を市場のボトム(底)として主要エリアの市場を表示しています。少し古い情報になりますが、2018年11月におけるシドニーの市場は時計盤でいうと丁度3時辺りで Declaning Market(下落兆候)となっていて、メルボルンは12時あたりでPeak of Market (頂点)となっています。勿論、この情報が全てではありません。例えばこの時計盤によるとブリスベンは9時、Rising Market(上昇過程)の位置となっていますが、実際のところはピークを過ぎているような状況かと思います。これらのズレを感覚的なところで補うのが、日々現場にいる私たちの不動産業者の情報となります。今、ご検討されている物件がどの位置にあるのか、一度この時計を使ってご確認してみてはいかがでしょうか。

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ブリスベンメトロ/いよいよ地下鉄が通るブリスベン!

ブリスベンの市内移動、通勤手段としてはバス、電車、自家用車が主です。ブリスベン市が主導で開発計画を進めている地下鉄「Brisbane Metro(ブリスベン・メトロ)」は国からも補助資金が出ることも決まり、いよいよ初期ステージの地質調査を含めた様々な調査が始まるそうです。完成するとエイトマイルズプレインから、クィーンズランド大学、ロイヤルウーマンズホスピタルまでを繋げる2路線となります。ピーク時は3分置き、週末は24時間のサービスとのことで、なかなか便利。Metroを利用すればケルビングローブ、サウスブリスベンの病院エリア、クィーンズランド大学、グリフィス大学への通勤、移動時間がかなり短縮されるとのこと!!2023年に開通予定。楽しみですね。

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ケアンズの感想&物件情報

先日、お客様をお連れし、久しぶりにケアンズに行ってきました。ケアンズの特徴を一言で言うといわゆる「リゾート感」に溢れたタウンというところでしょうか。小さなタウンにリゾート要素が凝縮され、特に小さい子供がいる家族にはとても馴染みやすい町かと思います。ゴールドコーストのように白砂のビーチが延々と続くという光景は見れませんが、熱帯気候が綾す濃い緑、青い空、綿菓子のような白い入道雲、そしてマングローブ密林を縫うように流れる茶色の川等が織りなす眩い色はとても鮮やかで心が和み、また遊び心がどこかで疼くような気持ちにもなります。勿論、ケアンズで有名なのはグレートバリアリーフ、そして熱帯雨林上空を走るゴンドラ(Sky Rail)ですが、これらのアトラクションを抜きにしても十分に楽しめるように思います。

さて、不動産の話です。ケアンズは世界中から観光客が集まりますが宿泊施設の供給が慢性的に不足しています。他のリゾートエリアと比較し、10年以上まとまった新規コトンドミニアム、ホテルの開発が無く、その結果供給は先細りになると予測されています。このような状況の中、久しぶりにコンドミニアムの大型開発が発表され目下販売中です。プロジェクト名は「Nova City」。広大な敷地に複数のレジデンス棟、オフィスビル、リテール(店舗)を総合的に開発するプロジェクトで完成するとケアンズのランドマーク的なそ存在になることは間違いのない物件です。建物全体のデザインも超モダンでケアンズが織りなす熱帯気候の眩い色を余すことなく堪能できる全面ガラス張りのデザインとなっています。価格はA$400,000台からと、とてもお求め安い価格。詳しい情報はワイドエステートまでお問い合わせ下さい。

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【以下にNova CityのYoutubeコマーシャル動画をリンクします】

ゴールドコーストの不動産(アパート)市況

先ごろ、JLLリサーチが、2018年のアパート不動産市場に関する、興味深い数字を公表したので、列記します。

*クイーンズランド州の雇用情勢は安定、2018年11月時点で、対前年比1.6%の増加。

*クイーンズランド州の人口増加、2018年6月時点で、対前年比1.7%増、ブリスベンは、2.1%増加。

*ゴールドコーストの人口増加率は、2.8%と、全国的にも高い増加率。

*ゴールドコーストで、現在、32の新築開発案件で、3,500戸のアパートを建築中。

*ゴールドコーストで、建築認可を得た戸数は、2,647戸と、2018年11月時点で、対前年比53%増。

*ゴールドコーストで、現在、18の新築開発案件、約2,775戸を販売中。

*ゴールドコーストで、2018年に完成した新規分譲アパートは、3,182戸。

*ゴールドコーストで、すでに開発認可を受けているアパートは、13,381戸。

*2018年12月時点で、ゴールドコーストのアパートの価格は、対前年比1.3%増。

*ゴールドコーストのアパートの中間価格は、A$405,000、ブリスベンA$385,000、
メルボルンA$555,000、シドニーA$713,000

*ゴールドコーストの平均的なアパート表面利回りは、5.4%、ブリスベン5.1%、シドニー3.9%

シドニー、メルボルンでは、不動産価格が下落している中で、ゴールドコーストは、健闘しています。

融資の厳格化、海外からの投資減、米中貿易戦争、オーストラリアの連邦選挙、イギリスのEU離脱と、様々な不確定要素があり、不動産市場も予測が難しい2019年になりそうです。

またまたちょっと素敵な開発エリア

ブリスベンシティー川沿いの大型開発物件としてクィーンズワーフを先日ご紹介いたしましたが、同じく街のサウスブリスベン側、ジョージストリートとアデレードストリートのコーナーに開発中の「The One Residences」のセールスオフィスに行ってまいりました。この角地は、まずWホテルがオープン、隣接している今年完成予定の300ジョージストリートというオフィスビル、その下に位置するBrisbane Quarterというショッピングセンター開発工事が着々と進んでおります。Wホテルはオープニング時、川沿いで素敵な朝食が食べられるレストランがブリスベンっ子の間で話題となりました。さて、この角地開発最後は82階建てのThe One Residenncesという住宅タワーです。まだ、大がかりな宣伝もされておらず、しかし、おしゃれなセールスオフィスには写真のような模型もあり、興味津々で伺いました。残念ながら(!!)お値段設定がまだとのことで、細かいご紹介はできませんが1ベッドルームから最上階のペントハウスまで467戸が入り、43階までは来年完成予定です。Brisbane Quarterとオフィスビルが先に完成し、さまざまなレストラン、カフェ施設が先に整ってから住宅タワーが出来るので便利な上、工事の騒音などもありません。クィーンズワーフ、サウスブリスベンへも徒歩圏、素晴らしいロケーションですね。お値段など公開されましたら順次ご紹介いたします。いずれにしても街のこちら側は大型開発が目白押し。将来がとても楽しみです!!

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