ページのトップへ移動

カテゴリー

:不動産編

シンガポールとブリスベン

先日シンガポールに行く機会があり、久しぶりに東南アジアの暑い夏とエネルギーを感じました。シンガポールは他の東南アジア諸国に比べイギリス的な部分もまだ残っており、街は大変清潔で、整然とした印象を持ちます。分かりやすい地下鉄、便利なバス、国がコンパクトなだけに全てがコンパクトにまとまり、数分ごとに時間通りに到着する地下鉄は日本に近い正確さ、便利さでブリスベンも学ぶところが多いです。

観光で行ったのではなかったのですが、今回こそマリナベイサンズに行かなくてはと思っており、ついに、目標達成致しました!ブリスベンの大型開発「クィーンズワーフ(Queen's Wharf)」はこの「マリナベイサンズ(Marina Bay Sands)」のようにホテルタワーと高層アパートメントを空中で繋ぐコンセプトです。よって、2011年完成以来、今やシンガポールの観光の一押しスポットマリナベイサンズを見ておいたら、クィーンズワーフのイメージがもっと現実的になると思いました。マリナベイサンズは屋上(57階)にバナナボートと呼ばれる船のような形をしたエリアが建物3つにわたり乗せられているという感じで、どうやって建設したの?!と感心するばかり。

img_mo_12dec19_01.jpg

そばに行くといよいよ、そのスケールの大きさを感じました。上に登ればまたその眺めは想像を超える素晴らしさです。

img_mo_12dec19_02.jpg
img_mo_12dec19_03.jpg

ホテルの宿泊客のみが使えるスカイパークとプール、プラス、一般客にもアクセスのある展望エリアやバー、レストランが充実。シンガポールの街を一望しながら飲むカクテルは最高です!!

img_mo_12dec19_04.jpg

「このコンセプトがブリスベンに来る!!」どのくらいここに近いのか、これを超えるのか?!観光客を集客する力がゴールドコーストに比べいま一つ感があるブリスベンですが、このスケールのものが出来るということはいよいよブリスベンも、「クィーンズワーフ」という一押しスポットを持つことになります。これはクィーンズワーフだけでなく、ブリスベンの街全体へのポジティブな影響が期待されます!!クィーンズワーフはステージ1の完成まで2年ありますが、レジデンシャルアパートメントの販売開始はもうすぐです。詳細はワイドエステートまでご連絡ください。

欠陥工事が見つかったら?

豪州でも注文建築の欠陥は建築紛争の中でも最も頻繁に起こりうる事例です。日本国内でも問題の解決が難しいのに豪州ではもっと大変なのでは?と思われるかもしれませんが、施主(建主)は多額のお金を投資する訳で、その観点からもオーストラリアは施主の救済措置がかなりしっかりと整備されていて日本でよく聞く「泣き寝入り」になるケースはかなり希だと思います。施主の救済措置を総合的に取りまとめているのが住宅建築協会で請負工務店は(こちらではビルダーと呼ばれています)、この協会に加入することが法律で義務付けられており、この協会の監視&管理の下で営業を行います。この住宅建築協会の役割は、例えば、請負工務店が建築した住宅に欠陥(瑕疵)が確認され施主(建主)より修理をするように再三請求があったにも関わらず対応していないと認定された場合、施主に代わり請負工務店に修理するように勧告、最終的には警告し、それでも対応しない場合には請負工務店の免許を取り消し(つまり営業ができなくなります)、協会会員である他の請負工務店に対応させるという措置を速やかに行います。勿論、費用は全額建築協会の負担で行います。また、仮に建築中に請負工務店が倒産した場合にも残存工事に対して建築協会の責任において完成させます。日本では施主(素人が)がプロの請負工務店に対して欠陥工事の苦情を交渉しないといけない場面がありますが、オーストラリアでは施主の要望を受けて建築協会が迅速に対応しますので、施主もある意味、安心して住宅建築に関心をもって頂けるだと思います。このシステム日本にもあるといいですね。

img_ryu_04dec19_01.jpg
img_ryu_04dec19_02.jpg

賃貸規約の変更により、投資意欲減退か?

賃貸事業は、オーストラリアでは、非常に人気の高い投資対象です。様々な節税が可能で、かつ、人口増加による住宅需要は高く、ゆえに資産価値も保全され、換金性が高い、などの様々なメリットがあります。特に昨今、政策金利が、史上最低の0.75%となり、銀行の定期預金の利率も、2%を切っている状況ですので、投資ポートフォリオを銀行預金から、賃貸事業に変更する人も増えています。賃貸事業投資が増えると、需要を見込んで、開発業者も新規開発案件を立ち上げ、雇用を含めて、地域経済に貢献し、かつ、住宅供給数が増えると、空室率、家賃が安定し、テナントにとってメリットがあります。

しかしながら、今回、この賃貸事業投資に水を差す可能性のある、賃貸規約の変更を、クイーンズランド州政府が提言し、業界専門家の間では、危惧を抱いています。

変更点は、家主の権利をはく奪し、借主(消費者)有利になっている点です。

例えば、家主が賃貸の更新を拒否する権利を奪う、つまり、借主が賃貸契約の更新を希望した場合、法的に認められた事案以外の理由では、断ることが出来なくなります。

また、そのほかにも、テナントがペットを飼いたい場合、家主は断ることができない、物件を改装を家主の同意なしにできる、賃貸物件のスタンダートを課すことが出来る(つまり、物件の質の最低レベルが設定される)などがあります。

業界専門家は、これらの変更が実施されると、家主の負担が増し、家賃の値上げに繋がり、また、賃貸事業意欲を削ぎ、物件の売却に繋がり、賃貸物件数の減少や新規開発案件の停滞につながると、懸念を表明したようです。

日本では、賃貸事業は、借主(消費者)が有利になっていますが、現状、オーストラリアでは、家主、借主の権利バランスが保たれているので、今回の変更提言の行方が気になります。

ブリスベンシティ、川沿いエリア再開発計画

ブリスベンの街中を流れるブリスベンリバーは、ブリスベンっ子の憩いの場所です。ゆったりと流れる川を見ながらランチを食べてまた仕事に戻るたくさんのブリスベンっ子には嬉しいニュースが先日、地元の新聞「Courier Mail(クーリアメール)」に出ておりました。

img_mo_26nov19_03.jpg
【クーリアメールの記事】

「シティーウォーターフロント再活性化プロジェクト!!」はブリスベン市役所が街の川沿いエリア、ボタニックガーデンからハワードスミスワーフのあるストーリーブリッジまでの1.2kmに新しい公園、プール、新しいフェリーターミナル、リバーウォークなどを設置し、川沿いエリアの再活性化を図ると発表しました。中期計画でまだ計画段階ですが、サンフランシスコのフィッシャーマンズワーフ、シンガポールのマリーナベイのような素敵なウォーターフロントを目指すそうです。
すでにハミルトン地区の川沿いエリアは、大型客船が入るターミナル周辺からシティまでの川沿いがすっかり、綺麗になり、川沿いを自転車、徒歩でお散歩できる歩道も完成しております。クィーンズワーフプロジェクトもいよいよ来年からレジデンシャルタワーの販売が開始される予定。ブリスベンシティ、川沿いエリアは大型開発が続きます。このあたりの不動産からは目が離せませんね!!

img_mo_26nov19_01.jpg
img_mo_26nov19_02.jpg

ゴールドコーストの公園は誰のお金で整備されている?

ゴールドコーストの公園はどこにいっても綺麗です。オーシャンフロントなどの好立地にあり、広くて綺麗だけではなく子供達が遊べる遊具も大小様々で超充実。またオーストラリア人のカルチャーの一つ、バーベキューが楽しめるBBQ施設(鉄板付きバーベキュー施設)や給湯施設が自由に使え、家族、友人等とのコミュニケーションの場所、憩いの場所として市民、観光客の間で使われています。ゴールドコーストにはこのような公園がいたるところにありますが、この維持費には莫大なお金が使われているはずです。そのお金の出どころは???実は不動産所有者に半年に一回課さられる市税(日本の固定資産税に類似)に含まれています。市税の通知の明細をよく見るとOpen SpaceとRecreational Spaceという科目があります。これが正に公園を含む公共施設&緑地など維持するための維持費の分担金となります。現在のゴールドコーストの世帯数が25万世帯となりますので徴収できる財源は莫大な金額になります。一見不動産オーナーは損をしているように思われるかもしれませんが、そうでもないと思います。これらの公園、公共施設や緑地が綺麗に整備されればされるほどゴールドコーストの評価が全体的に押し上げられ、結果、大切な不動産資産の評価にも好影響をあたえると思うからです。次回から綺麗な公園を見た時には「この公園の維持費には私の経済的貢献もはいっているんだ」と思ったら良いのでは?また、折角ですからご自身の憩いの場所として寛がれ、BBQ施設なども使ってみてください!

img_ryu_25nov19_01.jpg
img_ryu_25nov19_02.jpg
img_ryu_25nov19_03.jpg

ゴールドコーストの不動産の換金性

購入した不動産は、いつかは売却をしなければいけない資産です。株や他の金融資産と異なり不動産の売却=換金には時間を要します。さて、売却にはどの位の日数を要するでしょうか?答えは今日までの経験を鑑みるに市場の強弱環境にもよりますが、大凡最大で4ヶ月位かと思います。勿論、1ヶ月ほどで売却と換金が実現することもありますが、ポイントとして日本の不動産流通システム&情報の開示さが格段上の豪州では価格市場を鑑み合理性があるか否かが重要なポイントとなります。日本では不動産取引の透明さが世界ランキングでは低いと評価される通り、ある意味不動産業者が価格を仕切っているといっても過言ではないように思います。その理由はお客様は自分が買おうとする不動産の近辺の事例などを調べる術がなく、結果信頼できるであろう不動産業者の売買事例を元に売買の判断をせざるおえないと思います。翻ってオーストラリアでは一般の人が有料ではありますが、自分が購入しようと思う物件、あるいは売ろうと思っている物件の近辺の直近の売買事例の情報を入手することができます。なので、例えば、売却の際「とりあえず、ふっかけて少し高めに価格を設定しておこう」と日本風に物件を売却に出すと問い合わせが全く入らないという状況が続きます。それは何故かというと興味ある見込客はすでにその物件の周りの直近の売買事例を入手しており、相場観を掌握していることから、それ以上、つまり乖離した売り出し価格には全く興味を示しません。遠回りのアドバイスとなりましたが、物件を売却する際には売却しようとする相手先はすでにその物件の価値をある程度掌握していると仮定して売却の計画をたてることが肝心で、それさえ踏み外していなければ最高4ヶ月の期間で売却=換金を実現することは可能です。不動産売却についても是非ワイドエステート にご相談ください!

img_ryu_19nov19_01.jpg

カンガルーポイントエリアの新築物件

カンガルーポイントはCity(ブリスベシティ)の北側からであればストーリーブリッジを渡り、また南のサウスブリスベン側からもアクセスできます。とがった半島の両サイドに眺めがありCity側は建ち並ぶ高層オフィスビル、反対側はニューファームをのぞみます。現在建築が順調に進み、完成が近い「Lume(ルーム)」。そのユニークなロケーションで、川の眺めが素晴らしく、フェリー乗り場も徒歩5分程度、また開発が進みスーパーマーケット、レストランも多いGabba(ギャバ)地区にも車で数分の距離です。カンガルーポイントは川沿いに公園が多く、半島内にもおしゃれなレストランやカフェがたくさんあります。ブリスベンの街中心地まではカンガルーポイントもかなり近く、サウスブリスベンに劣りません。最近話題になっている川沿いレストラン地区ハワードスミスワーフ(Howards Smith Wharves)もすぐそばです!!Lumeの屋上にあるプール、バーベキューエリアからは更に素晴らしい眺めをエンジョイ出来ます。ライフスタイルと利便性を同時に備えたLume。現在、投資家向けに家賃保証のインセンティブも付きます!1ベッドルームはA$495,000より。詳細はワイドエステートまでお問合せ下さい。

img_mo_18nov19_01.jpg
img_mo_18nov19_02.jpg
img_mo_18nov19_03.jpg
img_mo_18nov19_04.jpg

ブリスベン、ゴールドコースト間の新しい道路開発計画

州都ブリスベンまで距離的には75km程度離れているゴールドコーストですが、2つの都市の距離はどんどん近くなっております。M1という主要高速道路はもちろん、1時間ちょっとでブリスベン市内まで行ける急行電車もあり、ゴールドコーストはブリスベン地区への通勤圏であり、ブリスベン地区に住む我々にとってゴールドコーストは気軽に訪れることが出来る素敵なホリデイエリアです。こう考える人はもちろん私だけではなく、仕事、学校、ホリデイなど様々な理由でブリスベン、ゴールドコースト間を車で動く人の数は増加しており、またこの2つの都市の間の住宅開発も進んでおり、高速道路M1の利用車数も増加しております。そこで、ゴールドコーストからローガン市までの45km区間(M1の利用車数が最も多い区間)の渋滞を緩和するための道路開発、「Coomera Connetor(クーメラコネクター)」というプランが進んでいるそうです。第一ステージはネラングからクーメラまで、最終的にはブリスベンの南にあるローガンホームまで上下3車線づつの道路がつながるそうです。この地区に不動産をお持ちの方には、大変嬉しいニュース!!ブリスベン、ゴールドコースト間のより安全で安定した新しい道路開発は、この2つの都市をますます近くすることになります。ブリスベン、羽田間を直行で結ぶバージン/全日空の共同運航便も来年からはじまり、日本からブリスベンへのアクセスが良くなるので、こういった新しい道路開発計画は更に大歓迎ですね。クーメラコネクターの詳細は下記をご覧ください。

【Coomera ConnectorのHP】https://www.tmr.qld.gov.au/Projects/Name/C/Coomera-Connector

img_mo_11nov19.jpg

住宅の建築価格はどのくらい?

最近、お客様より戸建を建てたいというご相談を受けました。日本でも家を建てることは大変な事なのに、と思われる方もいるかと思いますが、こちらでは日本ほど大変ではないことが直ぐにわかります。それは何故か?まだ第一にあげられるのがゴールドコーストは比較的新しい街なので古い住宅地であったとしてもほぼ100%整形地、しかも平坦であること、第二に土地の大きさがどんなに小さくても400m2(約121坪)の大きさははあるので思い通りの設計ができるということです。更に日本のように地震もありませんので耐震強度などを考慮する必要もなく広々とした空間を家の中で創出することもできます。家の平均的な大きさは土地の大きさの2分の1として200m2(約60坪)位で結構な満足いく大きさの家が建てられます。と、いい点をいくつかあげましたが、「でも住宅建築費は高いでしょう?」と勘ぐられるかもしれませんが、こちらも日本に比較すると安価であることがわかります。勿論、松竹梅で建物外観・内装・設備の仕様などにより価格は異なってきますが、例えばエコノミークラス価格でいうと建築平方単価はA$800位、200m2の家ですとA$160,000程、日本円に換算すると 1,152万円位です。どうでしょうか?日本と比較してお安いと思いませんか?

img_ryu_11nov19_01.jpg
img_ryu_11nov19_02.jpg

メルボルン不動産ページ開設!

ワイドエステートでは、メルボルンの不動産物件のページを開設し、本格的に物件販売を展開します(過去販売実績もあります)ので、メルボルンの情報も発信していきたいと思います。メルボルンは、オーストラリアの文化やファッションの発信地として、クールな街の雰囲気があります。歴史的にも、ヨーロッパ、とくにイタリアやギリシャからの移民が多く、建物も落ち着いたヨーロッパの香りが漂っています。また、人々もおしゃれな装いをしています。メルボルンらしい、美味しいレストランを紹介します。場所は、街の中心、フリンダース駅の近くにあるハイアットホテルの隣で、フリンダース レーン沿いにあります。

余談ですが、メルボルンには、沢山、レーン(路地、カフェやレストランがある)があり、レーンを訪ねるのも楽しいです。さて、私がお勧めするレストラン「CODA(コーダ)」は、坂に立地しているので、テーブルから上を見ると、窓があり、そこを車や人が歩いて、ユニークです。また、壁の塗装が、まだら状態で、意図的に古びた感じを出しています。料理は、アジア多国籍料理とインターナショナル料理を、上手にフュージョンして、美味しかったです。ぜひ、メルボルンで、食べ歩き(カフェも)を満喫してください。

img_jo_05nov19_01.jpg img_jo_05nov19_02.jpg
 
img_jo_05nov19_03.jpg img_jo_05nov19_04.jpg
 
img_jo_05nov19_05.jpg img_jo_05nov19_06.jpg
 
img_jo_05nov19_07.jpg img_jo_05nov19_08.jpg
 
img_jo_05nov19_09.jpg img_jo_05nov19_10.jpg
 

1234567891011