ページのトップへ移動

過去の記事

:2019年

シンガポールとブリスベン

先日シンガポールに行く機会があり、久しぶりに東南アジアの暑い夏とエネルギーを感じました。シンガポールは他の東南アジア諸国に比べイギリス的な部分もまだ残っており、街は大変清潔で、整然とした印象を持ちます。分かりやすい地下鉄、便利なバス、国がコンパクトなだけに全てがコンパクトにまとまり、数分ごとに時間通りに到着する地下鉄は日本に近い正確さ、便利さでブリスベンも学ぶところが多いです。

観光で行ったのではなかったのですが、今回こそマリナベイサンズに行かなくてはと思っており、ついに、目標達成致しました!ブリスベンの大型開発「クィーンズワーフ(Queen's Wharf)」はこの「マリナベイサンズ(Marina Bay Sands)」のようにホテルタワーと高層アパートメントを空中で繋ぐコンセプトです。よって、2011年完成以来、今やシンガポールの観光の一押しスポットマリナベイサンズを見ておいたら、クィーンズワーフのイメージがもっと現実的になると思いました。マリナベイサンズは屋上(57階)にバナナボートと呼ばれる船のような形をしたエリアが建物3つにわたり乗せられているという感じで、どうやって建設したの?!と感心するばかり。

img_mo_12dec19_01.jpg

そばに行くといよいよ、そのスケールの大きさを感じました。上に登ればまたその眺めは想像を超える素晴らしさです。

img_mo_12dec19_02.jpg
img_mo_12dec19_03.jpg

ホテルの宿泊客のみが使えるスカイパークとプール、プラス、一般客にもアクセスのある展望エリアやバー、レストランが充実。シンガポールの街を一望しながら飲むカクテルは最高です!!

img_mo_12dec19_04.jpg

「このコンセプトがブリスベンに来る!!」どのくらいここに近いのか、これを超えるのか?!観光客を集客する力がゴールドコーストに比べいま一つ感があるブリスベンですが、このスケールのものが出来るということはいよいよブリスベンも、「クィーンズワーフ」という一押しスポットを持つことになります。これはクィーンズワーフだけでなく、ブリスベンの街全体へのポジティブな影響が期待されます!!クィーンズワーフはステージ1の完成まで2年ありますが、レジデンシャルアパートメントの販売開始はもうすぐです。詳細はワイドエステートまでご連絡ください。

災害時の異文化情報セッション

災害時の異文化情報セッション(Multicutural Disaster Information)に参加して来ました。
洪水、防風雨、津波、山火事など重大な事件が発生した時、発生後にどう対応するかなどを警察、テロ対策部署、赤十字、国家緊急サービス、異文化コミュニティーのそれぞれの各団体より情報説明がありました。災害に関する情報が載っている資料なども置かれていて、それらを持ち帰るようになっていました。
ひときわ目立つ赤色のビニール袋はいざと言うときの為に重要な書類を入れて保管しておくといいとの事。この袋はダブルジッパーになっていてかつ防水仕様になっているので洪水などの災害でもある程度は大丈夫です。袋の表には緊急連絡先などの詳細が記載されているので緊急時にどこに連絡をしたらいいのかがすぐわかり便利です。オーストラリアはいろいろな国の方方々が住んでいて言語もそれぞれです。今回は異文化の情報セッションという事で、異文化コミュニティーからの説明もありました。長くオーストラリアに住んでいても英語は母国語ではなく第二外国語である私にとって緊急時に英語で対応が出来るかどうかという不安もあります。そんな時にこの異文化コミュニティー団体の存在は非常に心強いものでありますし、オーストラリアという国は多民族なので、それに対応したサービスがきちんと整っているところが素晴らしいと感じます。自然災害は突然やって来ます。防ぎようがありません。事前の備えが非常に大切であると言う事を認識致しました。

img_coo_06dec19_01.jpg

欠陥工事が見つかったら?

豪州でも注文建築の欠陥は建築紛争の中でも最も頻繁に起こりうる事例です。日本国内でも問題の解決が難しいのに豪州ではもっと大変なのでは?と思われるかもしれませんが、施主(建主)は多額のお金を投資する訳で、その観点からもオーストラリアは施主の救済措置がかなりしっかりと整備されていて日本でよく聞く「泣き寝入り」になるケースはかなり希だと思います。施主の救済措置を総合的に取りまとめているのが住宅建築協会で請負工務店は(こちらではビルダーと呼ばれています)、この協会に加入することが法律で義務付けられており、この協会の監視&管理の下で営業を行います。この住宅建築協会の役割は、例えば、請負工務店が建築した住宅に欠陥(瑕疵)が確認され施主(建主)より修理をするように再三請求があったにも関わらず対応していないと認定された場合、施主に代わり請負工務店に修理するように勧告、最終的には警告し、それでも対応しない場合には請負工務店の免許を取り消し(つまり営業ができなくなります)、協会会員である他の請負工務店に対応させるという措置を速やかに行います。勿論、費用は全額建築協会の負担で行います。また、仮に建築中に請負工務店が倒産した場合にも残存工事に対して建築協会の責任において完成させます。日本では施主(素人が)がプロの請負工務店に対して欠陥工事の苦情を交渉しないといけない場面がありますが、オーストラリアでは施主の要望を受けて建築協会が迅速に対応しますので、施主もある意味、安心して住宅建築に関心をもって頂けるだと思います。このシステム日本にもあるといいですね。

img_ryu_04dec19_01.jpg
img_ryu_04dec19_02.jpg

賃貸規約の変更により、投資意欲減退か?

賃貸事業は、オーストラリアでは、非常に人気の高い投資対象です。様々な節税が可能で、かつ、人口増加による住宅需要は高く、ゆえに資産価値も保全され、換金性が高い、などの様々なメリットがあります。特に昨今、政策金利が、史上最低の0.75%となり、銀行の定期預金の利率も、2%を切っている状況ですので、投資ポートフォリオを銀行預金から、賃貸事業に変更する人も増えています。賃貸事業投資が増えると、需要を見込んで、開発業者も新規開発案件を立ち上げ、雇用を含めて、地域経済に貢献し、かつ、住宅供給数が増えると、空室率、家賃が安定し、テナントにとってメリットがあります。

しかしながら、今回、この賃貸事業投資に水を差す可能性のある、賃貸規約の変更を、クイーンズランド州政府が提言し、業界専門家の間では、危惧を抱いています。

変更点は、家主の権利をはく奪し、借主(消費者)有利になっている点です。

例えば、家主が賃貸の更新を拒否する権利を奪う、つまり、借主が賃貸契約の更新を希望した場合、法的に認められた事案以外の理由では、断ることが出来なくなります。

また、そのほかにも、テナントがペットを飼いたい場合、家主は断ることができない、物件を改装を家主の同意なしにできる、賃貸物件のスタンダートを課すことが出来る(つまり、物件の質の最低レベルが設定される)などがあります。

業界専門家は、これらの変更が実施されると、家主の負担が増し、家賃の値上げに繋がり、また、賃貸事業意欲を削ぎ、物件の売却に繋がり、賃貸物件数の減少や新規開発案件の停滞につながると、懸念を表明したようです。

日本では、賃貸事業は、借主(消費者)が有利になっていますが、現状、オーストラリアでは、家主、借主の権利バランスが保たれているので、今回の変更提言の行方が気になります。

すごくアジアンなフードコート

週末に、ゴールドコーストのアウトレットモール「HARBOUR TOWN(ハーバータウン)」に行ってきました。(前の週は20周年記念セールをしていたそうですね。)クリスマス前ということで、ものすごい人混みで駐車スペースを見つけるのも大変でした。

さてブリスベン方面ではお馴染みの「EIGHT STREET(8 ストリート)」が、ここハーバータウンにもあります。知らない方に簡単に説明するとアジアンなフードコートです。狭いスペースに椅子とテーブルが置かれていて、両サイドにアジアンな食べ物屋さんが並び、お昼時に行った私は、とっても食欲をそそる美味しそうな匂いと、たくさんの人に驚き、みんな美味しそうなもの食べていました!この雰囲気に、「私はどこにいるの?」な感じでした。次回は、一人でゆっくりと行って、いろんなお店で、ちょこちょこと食べてみたいと思います!楽しみ!

【8 Street Harbor Townの紹介ページ(英語)】
http://www.8street.com.au/home/8street-harbour-town/

img_cyu_03dec19.JPG

クリスマス、年末年始休業日のお知らせ

もうすぐクリスマス!!この1年もあっという間でした。

さて、ワイドエステートのクリスマス、年末年始の休業日のお知らせです。
2019年12月25日(水)(クリスマス)、26日(木)(ボクシングデー)がオーストラリアの祝日ですので、休業日となります。
また年末年始は、2020年1月1日(水)(お正月)がオーストラリアの祝日となりますので、休業日となります。

それでは皆さん、素敵なクリスマスを!

img_cyu_03dec19_02.JPG
 

【メルマガ】ブリース洋子公認会計士事務所 2019年11月号

******************************************************************************************
ワイドエステートでは皆さんの生活に役立つメルマガをご紹介しています。
発行元は実績のある会計士事務所、弁護士事務所...等々
是非ご覧ください。
また、弊社ブログ内にてメルマガの紹介をご希望の場合は、
ワイドエステートまでお問い合わせ下さい。

******************************************************************************************

◇◇メルマガ編集・発行◇◇
ブリース洋子公認会計士事務所
Yoko Briese Accounting & Business Services

11月の前半、日本を少し旅行しました。紅葉の見ごろには、ちょっと早かったですが、秋になりかけた日本を満喫してきました。やっぱり日本はいいなと思って帰ってきましたが、なんのなんの、オーストラリア、しかもゴールドコーストはやっぱり最高ですね!最高の気候と青い空、そして美しい海岸線(滅多に泳ぎませんが)!そんなゴールドコースト、このほど政府発表の新しいRegional Visa導入により、人口がさらに増加するかもしれませんね。Regional Visaは、オーストラリアに住みたい移民の皆さんは、政府が指定するRegional areas(地方の市町村)に一定期間住み、そこで就職をし、その後全ての条件をクリアにしたら、永住権申請ができるというものです。今日、ラジオで聞いたのですが、シドニー、メルボルン、ブリスベンの都市以外は、ほとんど、この「地方市町村」にあたるそうで、たくさんの人々が、「だったら、ゴールドコーストを選ぶ」と言っていました。地方市町村の活性化を政府は狙っているのだと思いますが、東海岸を狙っている方には、やはりゴールドコースは魅力的だなと思ってしまいました。

今月のメルマガをお届けします。

今月のトピックは、
・非居住者がMain residenceを売却した場合に免税措置が消滅
・更地を所有する場合の経費
・スーパーアニュエーション天引き
・税金徴収で発揮するATOの力
・Woolworthもでした・・・

非居住者がMain residenceを売却した場合に免税措置が消滅

現在は、所有者が主たる居住の場所としている住宅(以降「Main residence」)を売却した結果、利益が発生したとしても、キャピタルゲイン税の対象ではありません。所有期間の一部だけがMain residenceであった場合、またはMain Residenceが収入を得るために使用された場合(たとえば、家の一部を事業所として使用したり、一部を賃貸したりした場合)、部分的な免除がされます。

しかし、2017-18連邦政府予算案において、政府は、非居住者については、Main residenceを売却して利益が発生する場合には、免税としないという案を発表しました。この案は、その後の選挙や議会の再構成により、内容に変更が加えられた形となりました。

この案が法律として成立した場合には、非居住者の納税者は、どれだけ長く住居を所有し、どれだけ長くその住居に住んでていたとしても、不動産の売却に主要な居住免除が適用されなくなります。
ただし、移行規則により、2020年6月30日までにMain residenceが売却され利益が発生したとしても、2017年5月9日以前から売却日まで住居を保有している場合、既存のルールが引き続き適用されます。(ということは、以降期間内であれば、住居を売却して利益がでても、課税とならない)

また、納税者が外国に(継続して)6年以下の期間居住している間に、「人生における大事件」が起こった場合にオーストラリアのMain residenceを売却した場合には、これまで通り免税となると予想されています。この「人生における大事件」とは、末期の医学的状態または死亡を含みます。また、離婚や別離などにより住居売却を余儀なくされる場合などです。また、「人生における大事件」が、納税者が外国に居住している間に起こるということが条件となります。

どちらにしても、まだ法案として可決していません。

更地を所有する場合の経費

これまでは、賃貸不動産を建設する目的で更地を購入した場合、ローンへの利子、市役所への固定資産税(Council Rate)、その他土地を保有するための必要費用などを税金上、経費とすることができました。

ところが、新しく導入された法律により、個人や家族信託やSelf Managed Super Fundが更地を所有している場合には、これらの費用が経費として認められなくなります。新しい法律は、更地が2019年7月1日以前に所有されたかどうかに関わらず、2019年7月1日以降に発生した損失や費用に対して適用されます。

また、居住用物件を建てる目的で所有している更地の他にも、「実質的でない」建物が建てられている場合、土地にかかる費用を経費として認められない可能性もあるとしていいます。ただし、この「実質的」という言葉の意味が定義されていませんので、分かり難いのが現状です。法案によると、サイロや羊毛を刈る小屋は実質的であるが、居住用のガレージは実質的ではないということです(ものにより、ケースバイケースで確認する必要がありそうです)。

新法律により認められない経費は、その土地の取得額に含まれることになります。従って、将来、土地が売却された場合、キャピタルゲインが削減されることになります。

最後に、更地を事業目的として商業的契約で賃貸に出す場合には、2019年7月1日以降も保有費用は経費として認められます。また、一次生産事業で使用される土地は、一般的に新しい規則から除外されます。ただし、土地に居住施設がある場合、または土地に建設中の場合、経費として認められない費用もでてくるということです。

スーパーアニュエーション天引き

現在、雇用主は、従業員の税込み給与額の9.5%を、従業員の年金基金(スーパーアニュエーション基金)に積み立てる義務があります。雇用主によっては、その年金を給与から天引する場合があります。しかし、2020年7月1日から、この法定最低積み立て9.5%のスーパーを、給与から天引きすることが禁じられます。

例を見てみましょう。Aさんの3カ月の税込み給与は$15,000です。Aさんの雇用主は、$15,000給与の9.5%である$1,450をAさんのスーパーファンドに積み立てる義務があります。Aさんは、この他に、自分の給与から毎四半期毎に$1,000のスーパーを天引きしてもらうので、一期につき$2,450のスーパーが、ファンドに積み立てられるはずです。

ところが、Aさんの雇用主は、Aさんの給与から天引きした$1,000を、本来、給与の9.5%として積み立てる$1,450の一部に充ててしまっています。そして、残りの$450をファンドに雇用主は支払っています。

2020年7月1日からは、Aさんの雇用主は、給与の9.5%である$1,450をファンドに実際に積み立てなければなりません。Aさんの給与から天引きされる$1,000も別に積み立てられるので、Aさんは、一期につき$2,450がファンドに積み立てられることになります。

逆に、従業員の給与から天引きされるスーパーが、雇用主が積み立てるべきスーパーに充てがわれることが、正式に禁止されていなかったことにびっくりしませんか?

国税局の役目

ATOの主な目的は、連邦政府の収入源の多くを徴集することです。今年初めの税務総監の報告書によると、2016-17年については、

・納税額の88%が期日までに支払われた
・支払期日後90日以内に7%($334億)が支払われた
・支払期日から1年以内に1.3%($61億)が支払われた
・支払い期日から1年経過した時点で、$150億が未払いであった

税の徴収を確実に行うために、ATOは以下ようなこともします。

・取り立てが可能だと思われる機関や人物への差し押さえ通知.....ATOは、税負債を完済するまで、納税者の雇用主に給与を差し押さえて徴収するように要請することができます。通常、差し押さえできる額は、給与の30%までに制限されています。
・取締役への罰則通知.....会社が、従業員の給与からの源泉徴収や年金積立を怠った場合、ATOは、取締役個人に対して罰則通知を送付し、法的手段に踏み切ることもできます。
・スーパーアニュエーション支払い指示.....スーパーアニュエーション支払いをするようにATOから指示を受けたのにも関わらず、雇用主が指定された期間内に支払われない場合、刑事犯罪として、罰則および/または投獄の対象となる可能性があります。
・銀行口座凍結オーダー.....ATOは予告なしに納税者の銀行口座を凍結し、必要に応じて(特に他からの収入源が存在すると思われる場合)、口座を削除することもできます。この凍結オーダーは、裁判所によって許可されなければ、ATOは実行できません。
・差押えや販売令状発行.....税金負債を支払うために、納税者に特定の資産を売却することを強制することができます。
・清算または破産.....ATOの強硬手段とも言えますが、実際に2017-18年、470人の納税者が、この手段により破産し、1,282の事業体が解散させられました。

Woolworthまで・・・

スーパーマーケット大手のWoolworthが、従業員への給与が労働法で定められる最低賃金に達していないかったことが、最近発覚しました。5,700人の年俸制の従業員への給与が対象で、2億ドルから3億ドル(税引き前)が不足していたとされます。

Woolworths Groupはこれらの支払い不足を補うことを約束しており、年俸制の従業員への給与が正しく支払われ、今後も支払額を守っていくとしています。

クリスマス前に行われる最初の調査において、影響を受けた従業員に一時的な返済が行われます。また、すべての従業員に対して、実行可能な限り速やかに完全に不足分を支払っていくということです

上記の内容について、ご質問やコメントがありましたら、以下までどうぞ!
info@ybabs.com.au

◇◇メルマガ編集・発行◇◇
ブリース洋子公認会計士事務所
Yoko Briese Accounting & Business Services
WEB: http://ybabs.com.au/

ブリスベンシティ、川沿いエリア再開発計画

ブリスベンの街中を流れるブリスベンリバーは、ブリスベンっ子の憩いの場所です。ゆったりと流れる川を見ながらランチを食べてまた仕事に戻るたくさんのブリスベンっ子には嬉しいニュースが先日、地元の新聞「Courier Mail(クーリアメール)」に出ておりました。

img_mo_26nov19_03.jpg
【クーリアメールの記事】

「シティーウォーターフロント再活性化プロジェクト!!」はブリスベン市役所が街の川沿いエリア、ボタニックガーデンからハワードスミスワーフのあるストーリーブリッジまでの1.2kmに新しい公園、プール、新しいフェリーターミナル、リバーウォークなどを設置し、川沿いエリアの再活性化を図ると発表しました。中期計画でまだ計画段階ですが、サンフランシスコのフィッシャーマンズワーフ、シンガポールのマリーナベイのような素敵なウォーターフロントを目指すそうです。
すでにハミルトン地区の川沿いエリアは、大型客船が入るターミナル周辺からシティまでの川沿いがすっかり、綺麗になり、川沿いを自転車、徒歩でお散歩できる歩道も完成しております。クィーンズワーフプロジェクトもいよいよ来年からレジデンシャルタワーの販売が開始される予定。ブリスベンシティ、川沿いエリアは大型開発が続きます。このあたりの不動産からは目が離せませんね!!

img_mo_26nov19_01.jpg
img_mo_26nov19_02.jpg

ゴールドコーストの公園は誰のお金で整備されている?

ゴールドコーストの公園はどこにいっても綺麗です。オーシャンフロントなどの好立地にあり、広くて綺麗だけではなく子供達が遊べる遊具も大小様々で超充実。またオーストラリア人のカルチャーの一つ、バーベキューが楽しめるBBQ施設(鉄板付きバーベキュー施設)や給湯施設が自由に使え、家族、友人等とのコミュニケーションの場所、憩いの場所として市民、観光客の間で使われています。ゴールドコーストにはこのような公園がいたるところにありますが、この維持費には莫大なお金が使われているはずです。そのお金の出どころは???実は不動産所有者に半年に一回課さられる市税(日本の固定資産税に類似)に含まれています。市税の通知の明細をよく見るとOpen SpaceとRecreational Spaceという科目があります。これが正に公園を含む公共施設&緑地など維持するための維持費の分担金となります。現在のゴールドコーストの世帯数が25万世帯となりますので徴収できる財源は莫大な金額になります。一見不動産オーナーは損をしているように思われるかもしれませんが、そうでもないと思います。これらの公園、公共施設や緑地が綺麗に整備されればされるほどゴールドコーストの評価が全体的に押し上げられ、結果、大切な不動産資産の評価にも好影響をあたえると思うからです。次回から綺麗な公園を見た時には「この公園の維持費には私の経済的貢献もはいっているんだ」と思ったら良いのでは?また、折角ですからご自身の憩いの場所として寛がれ、BBQ施設なども使ってみてください!

img_ryu_25nov19_01.jpg
img_ryu_25nov19_02.jpg
img_ryu_25nov19_03.jpg

ゴールドコーストの不動産の換金性

購入した不動産は、いつかは売却をしなければいけない資産です。株や他の金融資産と異なり不動産の売却=換金には時間を要します。さて、売却にはどの位の日数を要するでしょうか?答えは今日までの経験を鑑みるに市場の強弱環境にもよりますが、大凡最大で4ヶ月位かと思います。勿論、1ヶ月ほどで売却と換金が実現することもありますが、ポイントとして日本の不動産流通システム&情報の開示さが格段上の豪州では価格市場を鑑み合理性があるか否かが重要なポイントとなります。日本では不動産取引の透明さが世界ランキングでは低いと評価される通り、ある意味不動産業者が価格を仕切っているといっても過言ではないように思います。その理由はお客様は自分が買おうとする不動産の近辺の事例などを調べる術がなく、結果信頼できるであろう不動産業者の売買事例を元に売買の判断をせざるおえないと思います。翻ってオーストラリアでは一般の人が有料ではありますが、自分が購入しようと思う物件、あるいは売ろうと思っている物件の近辺の直近の売買事例の情報を入手することができます。なので、例えば、売却の際「とりあえず、ふっかけて少し高めに価格を設定しておこう」と日本風に物件を売却に出すと問い合わせが全く入らないという状況が続きます。それは何故かというと興味ある見込客はすでにその物件の周りの直近の売買事例を入手しており、相場観を掌握していることから、それ以上、つまり乖離した売り出し価格には全く興味を示しません。遠回りのアドバイスとなりましたが、物件を売却する際には売却しようとする相手先はすでにその物件の価値をある程度掌握していると仮定して売却の計画をたてることが肝心で、それさえ踏み外していなければ最高4ヶ月の期間で売却=換金を実現することは可能です。不動産売却についても是非ワイドエステート にご相談ください!

img_ryu_19nov19_01.jpg

1234567891011