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海外不動産の相続時の課税価格

最近、日本の相続税について勉強する機会があり、日本はオーストラリアと違う、とつくづく感じます。
まず、オーストラリアには、相続税、贈与税がありません。このように言いますと、オーストラリアは相続税が無いのなら、オーストラリアで保有している不動産は、課税対象にならないのではないですか?という質問を受けますが、残念ながら、日本に居住している被相続人の場合は、課税対象になります。

次に、不思議に思うのが、日本の場合、不動産を相続する場合、いろいろな特例があり、例えば小規模宅地等の特例という制度があり、被相続人が自宅として住んでいた土地の評価は、何と8割引きになり、例えば、1億円の土地の場合、相続時の評価額は2000万円になるということです。また、賃貸物件でも、5割引きになります。

このような制度があるために、例えば、1億円を現金で相続すると100%課税対象になるところを不動産で相続すれば、大幅に評価額が下がります、という謳い文句で、相続税対策として、開発業者は、マンション購入を勧めているようです。確かに相続時の評価が下がり、相続税の節税につながりますが、人口減少が著しい日本で不動産自体の価値が下がったら、どうなるかな?と疑問に思います。

さて、日本の税理士の方から、興味深いお話を聞きましたので、紹介します。
海外で賃貸物件を所有している方も多いと思いますが、これらの物件でも、小規模宅地等の特例は適用されるようです。以下、一例です。

日本・海外の不動産を1億円(土地:5000万円(200㎡以内)、建物5000万円)でご購入されて、貸付事業のように供された場合の日本の相続税の減額については、次のとおりです。

【日本の不動産】
相続税評価額:土地(路線価方式で評価を洗替)一般的に時価の80%相当額:4000万円
建物(固定資産税評価で評価) 構造等によって全く異なりますが、仮に2500万円
⇒相続税評価額6500万円
小規模宅地等の特例適用額:△2000万円(=4000万円×50%)
日本で課税される相続税課税価格 4500万円

【海外の不動産】
相続税評価額:土地・建物とも相続開始時の時価で評価1億円(相場に変動がない場合)
小規模宅地等の特例適用額:△2500万円(=5000万円×50%)
日本で課税される相続税課税価格 7500万円

上記の情報には、様々の条件が付きますので、詳しくは、日本の税理士にお問い合わせください。