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オーストラリアの利回りが3%であれば、日本、東京と変わらない?

仕事柄、豪州の不動産に投資を検討されている方と話をする機会が多いが利回りの話になると「それじゃ、日本と利回りとあまり変わらず魅力ないね」とコメントされることがあります。
豪州の利回りは全国平均して大凡3%、日本の主要都市、特に東京の利回りも3%、なるほど、これだけを見ると確かにそうだと思う(豪州、東京ともに場所によっては1%を下回る)。ここでいう利回りとは"実質的な利回り"で"表面利回り"ではない。つまり家賃収入から全ての経費を差し引いて最終的に手元に残るお金を投資額で割った不動産の収益率で、確かにこれで比較するとあまりメリットは無いように見えるが、私は「お客様、大切な事を見落としていますよ。それは、利回りは単年度の比較を主たるものとしていて、長期的な視野、例えば国のファンダメンタル(経済発展基本的要素&持続性)の比較等があまり考慮されていませんよ、この辺りも比較されると違うイメージがもっていただけるのではないでしょうか?」と伝えるようにしています。不動産の賃貸業や価値の上昇に大きな影響を及ぼす項目をいくつか比較すると、豪州に投資をすることがある意味大切な資産のリスクヘッジになることがわかります。比較の例として、人口動態や不動産の空き室率などがあります。例えば日本は毎年30万人人口が減っていますし、これからも30万人づつ減り続けると言われています。豪州は毎年35万人程増えていますし、出生&移民政策が大変上手くいっていてこれからも増えます。市場規模が毎年大きくなり26年連続で経済が成長。ちなみに連続成長としては世界一です。東京や 神奈川全体の空き室率は公表されている数字で30%を超えています。日本では賃貸市場が先細りの中、相続税対策の名の下これからも居住用不動産が増えますので空き室は上がりますし、結果、家賃は下がることが予想されています。一方、豪州の空き室率は約3%、貸し手市場で家賃 も上がっています。日本は地震がありますが、豪州では地震はありません。どうでしょうか?まだまだ比較要素はありますが(例えば米国は銃社会だけれど豪州はそうではない等)、単年度の利回りではなく、不動産事業に影響を及ぼす周りの環境(国VS国)も検討の対象にすると大分投資目線が変わってくると思います。長々となりましたが、ちょっとしたお説教でした!(笑)

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